Schulden vor dem Hauskauf: Die richtige Reihenfolge

Du hast noch einen Ratenkredit laufen, das Konto ist öfter im Dispo, und nebenbei ist ein Hauskauf dein Ziel? Das ist häufiger, als du denkst. Schulden machen eine Baufinanzierung nicht unmöglich, aber die Reihenfolge, in der du sie anpackst, macht einen großen Unterschied. In diesem Beitrag erfährst du, wie die Bank laufende Kredite behandelt, was Umschuldung und Ablösung kosten dürfen und in welcher Reihenfolge du vorgehen kannst. Ob eine Finanzierung klappt, hängt vom Einzelfall ab. Eine Zusage können wir nicht versprechen.

Wie behandelt die Bank laufende Kredite?

Sie zieht die Raten von deinem Spielraum ab. Dadurch bleibt weniger für die neue Baufinanzierung übrig.

Banken prüfen unter anderem die Höhe bereits vorhandener Schulden, die Laufzeit laufender Kredite, dein Einkommen und deine Anstellungsart sowie die Schufa-Auskunft. Dr. Klein nennt als Faustregel, dass die Rate nicht über 35 Prozent des Haushaltsnettos liegen sollte, bestehende Raten verringern diesen Spielraum direkt. Das führt zu einer niedrigeren Darlehenssumme, die du durch Eigenkapital ausgleichen musst. Hohe Schulden können außerdem höhere Zinsen oder eine Absage nach sich ziehen (Quelle: Dr. Klein, abgerufen 10/2026). Faustregeln sind keine Bankvorgaben, die Rechnung der einzelnen Bank zählt. Wie sie aussieht, steht im Beitrag Haushaltsrechnung der Bank.

Ein Unterschied zum Ratenkredit: Bei einer Baufinanzierung dient das Haus über die Grundschuld als Sicherheit. Die Rate muss trotzdem in deine Haushaltsrechnung passen.

Begriffe kurz erklärt

Ratenkredit

Ein Kredit mit fester Summe und gleichbleibenden Monatsraten, zum Beispiel für ein Auto.

Dispo

Der Überziehungsrahmen auf deinem Girokonto. Er ist flexibel, wird aber in der Regel teurer verzinst als ein Ratenkredit.

Umschuldung

Du löst einen laufenden Kredit durch einen neuen ab, etwa um die Rate zu senken oder mehrere Kredite zusammenzufassen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Entschädigung, die die Bank für die vorzeitige Rückzahlung verlangen darf. Bei Ratenkrediten für Verbraucher (Allgemein-Verbraucherdarlehen) ist sie gesetzlich gedeckelt, bei Baufinanzierungen nicht.

Konditionsanfrage

Eine unverbindliche Anfrage, die für andere Banken nicht sichtbar ist und nicht in den Score einfließt (Quelle: ADAC, abgerufen 10/2026).

Wie hoch darf die Vorfälligkeitsentschädigung sein?

Bei Ratenkrediten für Verbraucher (Allgemein-Verbraucherdarlehen) höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, bei einer Restlaufzeit von höchstens einem Jahr höchstens 0,5 Prozent (Quelle: § 502 Abs. 3 BGB). Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen, also Baufinanzierungen, gilt diese Obergrenze nicht. Eine Entschädigung gibt es außerdem nur, wenn ein fester (gebundener) Sollzins vereinbart ist (Quelle: § 502 Abs. 1 BGB).

Zusätzlich darf sie die Zinsen nicht übersteigen, die bis zum vereinbarten Ende noch angefallen wären. Ausgeschlossen ist sie, wenn die Rückzahlung aus einer Versicherung zur Absicherung des Kredits kommt oder wenn im Vertrag Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung fehlen (Quelle: § 502 Abs. 2 und 3 BGB, juraforum.de, abgerufen 10/2026). Lies deshalb deinen Kreditvertrag. Das bringt dich schnell zu einer ehrlichen Zahl, statt zu raten.

Rechenbeispiel (fiktiv): Ratenkredit ablösen oder weiterlaufen lassen?

Angenommen: Du hast einen Ratenkredit mit 10.000 Euro Restschuld, 300 Euro Rate und 36 Monaten Restlaufzeit. Du hast 25.000 Euro Eigenkapital und planst einen Hauskauf. Alle Werte sind erfunden.

Posten	Weiterlaufen lassen	Mit Eigenkapital ablösen
Eigenkapital für den Hauskauf	25.000 Euro	15.000 Euro
Monatliche Rate aus dem Kredit	300 Euro	0 Euro
Höchste Vorfälligkeitsentschädigung (1 Prozent von 10.000 Euro)	0 Euro	höchstens 100 Euro
Zusätzlicher Spielraum in der Haushaltsrechnung	0 Euro	300 Euro pro Monat

Die Ablösung bringt Spielraum bei der Rate, kostet aber Eigenkapital. Beides hat einen Preis: 10.000 Euro weniger Eigenkapital bedeuten ein höheres Darlehen. Welche Variante besser ist, hängt von der Haushaltsrechnung der Bank ab. Rechne beide durch, zum Beispiel mit dem Budgetrechner, und lass dich beraten. Eine dritte Möglichkeit kann sein, den alten Kredit im Rahmen der neuen Finanzierung abzulösen. Ob eine Bank das anbietet, ist je nach Bank unterschiedlich.

In welcher Reihenfolge gehst du vor?

Erst Überblick verschaffen, dann offene Forderungen klären, dann teure Schulden angehen und zuletzt Neues vermeiden.

1. Überblick: Fordere deine kostenlose Schufa-Datenkopie an und liste alle Kredite, Raten, Dispo und Forderungen mit Betrag und Laufzeit.
2. Offene Forderungen und Mahnungen klären: Sie sind für Banken meist das größere Problem als ein erledigter Eintrag. Zahle innerhalb von 100 Tagen nach der Meldung an die Schufa, wenn möglich, denn dann kann sich die Speicherung auf 18 Monate verkürzen (Quelle: Soziale Schuldnerberatung Hamburg, abgerufen 10/2026). Mehr im Beitrag Schufa-Eintrag: Löschfristen.
3. Dispo abbauen: Aktuelle Kontoauszüge gehören zu den Unterlagen für die Bank (Quelle: Dr. Klein, abgerufen 10/2026). Ein Konto, das dauerhaft überzogen ist, fällt dort auf.
4. Kleine Kredite prüfen: Lohnt sich die Ablösung? Vergleiche die Vorfälligkeitsentschädigung mit dem Gewinn an Spielraum.
5. Keine neuen Verträge: Neue Rahmenkredite und Ratenkredite beeinflussen den Score (Quelle: ADAC, abgerufen 10/2026). Schließe in den Monaten vor der Anfrage nichts Neues ab, soweit es geht.
6. Konditionsanfragen nutzen: Für Vergleiche, damit nicht viele verbindliche Anfragen in der Schufa stehen.
7. Budget rechnen und dann anfragen.

Was bedeutet das für Dispo und Kreditkarten?

Dauerhaft genutzte Rahmen zeigen der Bank, dass dein Monatsbudget knapp ist. Sie wirken sich außerdem auf den Score aus.

Zu den Kriterien des Score gehören laut ADAC kürzlich aufgenommene Rahmenkredite und neue Ratenkredite (Quelle: ADAC, abgerufen 10/2026). Praktische Schritte:

• Zahle den Dispo Schritt für Schritt ab, bevor du eine Finanzierung anfragst.
• Schließe vor der Anfrage keine neuen Karten oder Rahmenkredite ab.
• Kündige bestehende Karten nicht blind. Das Alter eines Kontos oder einer Karte kann ein Score-Kriterium sein, prüfe erst deine Daten (siehe Schufa-Score verbessern).

Darfst du einen Kredit aufnehmen, um Eigenkapital zu haben?

Meist ist das keine gute Idee. Viele Banken wollen Eigenkapital sehen, das wirklich dir gehört, und rechnen geliehenes Geld als Schuld in deine Haushaltsrechnung ein. Frage deine Bank ausdrücklich, was sie als Eigenkapital anerkennt.

Wenn dir Eigenkapital fehlt, gibt es andere Wege, zum Beispiel Förderung, Eigenleistung oder einen anderen Aufbau der Finanzierung. Mehr auf der Seite Finanzierung ohne Eigenkapital und im Beitrag Eigenleistung als Eigenkapitalersatz.

Was ist, wenn die Schulden hoch sind oder ein Insolvenzverfahren läuft?

Wer sich in oder kurz vor einer Privatinsolvenz befindet, wird laut Dr. Klein in der Regel keine Finanzierung erhalten (Quelle: Dr. Klein, abgerufen 10/2026). Das ist hart, aber ehrlich.

Nach dem Ende des Verfahrens sieht es anders aus: Eine Restschuldbefreiung wird bei der Schufa sechs Monate nach ihrer Erteilung gelöscht (Quelle: schuldnerberatung.de, abgerufen 10/2026). Mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung nach Insolvenz. Wenn dir die Schulden über den Kopf wachsen, hole dir Hilfe bei einer Schuldnerberatung. Frage vorher nach den Kosten, denn manche Angebote sind kostenfrei, andere nicht.

Wie schützt du dich bei Umschuldung vor Abzocke?

Wer Vorkosten verlangt, ist unseriös. Seriöse Vermittler verlangen keine Vorkosten. Eine Vergütung für die Vermittlung eines Verbraucherdarlehens schuldest du erst, wenn das Darlehen ausgezahlt ist und du nicht mehr widerrufen kannst (§ 655c BGB).

Gerade bei Umschuldung und „Kredite zusammenfassen“ tauchen Anbieter auf, die Gebühren vorab kassieren, Versicherungen als Bedingung verlangen oder per Nachnahme arbeiten. Brich ein solches Gespräch ab. Mehr dazu auf der Seite Seriöse Hilfe statt Abzocke.

Welche Fehler machen viele vor dem Hauskauf mit Schulden?

• Raten verschweigen. Sie stehen in der Schufa und auf den Kontoauszügen.
• Kurz vor der Anfrage neue Kredite aufnehmen. Das verschlechtert Score und Spielraum.
• Zu viele verbindliche Anfragen stellen. Nutze Konditionsanfragen.
• Offene Forderungen aussitzen. Der Eintrag bleibt, und die Frist beginnt erst nach der Erledigung.
• Das ganze Eigenkapital in die Ablösung stecken. Dann fehlt es bei den Nebenkosten. Rechne sie im Kaufnebenkosten-Rechner.

Häufige Fragen

Kann ich mit laufendem Ratenkredit ein Haus kaufen?

Oft ja. Laut Dr. Klein ist ein parallel laufender Ratenkredit in der Regel kein Problem, wenn die Gesamtlage stimmt, aber er verkleinert den Spielraum (Quelle: Dr. Klein, abgerufen 10/2026).

Soll ich Kredite vor der Anfrage ablösen?

Das hängt von Kosten und Nutzen ab. Vergleiche die Vorfälligkeitsentschädigung, die Ersparnis an Rate und den Verlust an Eigenkapital. Eine Beratung hilft.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Ratenkredit?

Bei einem Ratenkredit mit festem Zins höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit höchstens 0,5 Prozent, und nie mehr als die bis zum Vertragsende angefallenen Zinsen (Quelle: § 502 BGB).

Wirkt sich der Dispo auf die Baufinanzierung aus?

Er fällt in den Kontoauszügen auf und kann dein Budget als knapp erscheinen lassen. Bau ihn vor der Anfrage möglichst ab.

Zählt eine Umschuldung in der Schufa?

Ein neuer Kredit wird gespeichert, ein verbindlicher Kreditantrag ebenfalls für zwölf Monate. Eine unverbindliche Konditionsanfrage ist für andere Banken nicht sichtbar und wirkt sich nicht auf den Score aus (Quelle: Check24 und ADAC, abgerufen 10/2026).

Bekomme ich mit Schufa-Eintrag und Schulden überhaupt eine Finanzierung?

Nicht immer, aber öfter, als viele denken. Es kommt auf Art und Alter des Eintrags, Haushaltsrechnung, Eigenkapital und Bank an. Mehr auf der Seite Baufinanzierung trotz Schufa.

Wo bekomme ich Hilfe bei hohen Schulden?

Bei Schuldnerberatungen, Verbraucherzentralen oder einer Anwältin oder einem Anwalt. Frage vorab nach den Kosten und zahle nie Vorkosten.