Die Zinsbindung läuft aus, die Restschuld steht – und seit dem ersten Vertragsabschluss ist ein SCHUFA-Eintrag dazugekommen. Diese Situation fühlt sich bedrohlich an, ist es aber selten. Denn bei der Anschlussfinanzierung hast du etwas, das Erstkäufer nicht haben: eine Zahlungshistorie über Jahre und eine bereits abbezahlte Restschuld. Beides wiegt bei Banken schwer.
Deine Ausgangslage ist besser als gedacht
Beim Erstkauf muss eine Bank schätzen, ob du zahlen wirst. Bei der Anschlussfinanzierung weiß sie es – zumindest deine bisherige. Wenn du zehn Jahre lang pünktlich getilgt hast, ist das ein Nachweis, den kein Score liefern kann.
Dazu kommt der zweite Vorteil: Deine Restschuld ist gesunken, der Immobilienwert meist gestiegen. Der Beleihungsauslauf – die entscheidende Größe für den Zins – ist damit oft deutlich besser als beim ursprünglichen Kauf. Aus 90 % Beleihung sind nach zehn Jahren vielleicht 60 % geworden. Genau dieser Wert entschärft einen SCHUFA-Eintrag am stärksten.
Die drei Wege im Vergleich
| Weg | Neue Bonitätsprüfung? | Konditionen |
|---|---|---|
| Prolongation (gleiche Bank) | meist nein | bequem, selten die besten |
| Umschuldung (neue Bank) | ja, vollständig | oft deutlich besser |
| Forward-Darlehen | ja | Zinssicherung gegen Aufschlag |
Der strategische Kern: Mit belasteter Auskunft ist die Prolongation dein Sicherheitsnetz. Du kannst also in Ruhe bei anderen Banken anfragen – wenn keine mitzieht, verlängerst du einfach bei deiner bisherigen. Diese Rückfalloption nimmt dem Ganzen den Druck.
Wann du anfangen solltest
- 36 Monate vorher: Datenkopie anfordern, Einträge prüfen, Fehlerhaftes beanstanden. In dieser Zeit können auch Fristen ablaufen.
- 24 bis 12 Monate vorher: Restschuld und Immobilienwert ermitteln, Beleihungsauslauf berechnen. Forward-Darlehen prüfen, falls steigende Zinsen erwartet werden.
- 6 bis 12 Monate vorher: Angebote einholen – ausschließlich als SCHUFA-neutrale Konditionsanfrage.
- 3 Monate vorher: Entscheidung treffen. Bei Wechsel Grundschuldabtretung veranlassen.
Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Ein Recht, das viele nicht kennen: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst du das Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung ursprünglich vereinbart war. Wer also vor Jahren eine 20-jährige Bindung zu hohen Zinsen abgeschlossen hat, kann nach zehn Jahren aussteigen. Das gilt auch mit SCHUFA-Eintrag – es ist ein gesetzliches Recht, keine Kulanz.
Wenn es finanziell gerade eng ist
Stammt der Eintrag aus einer aktuell angespannten Lage, ist die Anschlussfinanzierung auch eine Chance zur Entlastung: Eine niedrigere Tilgung senkt die Monatsrate spürbar. Die Laufzeit verlängert sich dadurch, aber die Finanzierung bleibt tragbar – und mit einem Sondertilgungsrecht holst du später auf. Mehr dazu unter Baufinanzierung bei finanziellen Schwierigkeiten.
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Häufige Fragen
Prüft meine Bank bei der Verlängerung erneut?
Bei einer reinen Prolongation meist nicht, da kein neuer Vertrag geschlossen wird und die Sicherheit bestehen bleibt. Verbindlich ist das aber nicht – nachfragen lohnt sich.
Kann ich trotz Eintrag die Bank wechseln?
Grundsätzlich ja. Die neue Bank prüft vollständig, bewertet aber positiv, dass die Restschuld gesunken ist und du jahrelang zuverlässig gezahlt hast.
Was kostet ein Bankwechsel?
Im Wesentlichen die Grundschuldabtretung – meist ein niedriger dreistelliger Betrag. Bei besserem Zins amortisiert sich das in der Regel innerhalb weniger Monate.
Was passiert, wenn ich mich nicht kümmere?
Das Darlehen läuft zu einem variablen Zins weiter, der meist deutlich über dem Marktniveau liegt. Das ist der teuerste aller Wege.
Weiterlesen: Anschlussfinanzierung im Überblick · Forward-Darlehen · Finanzierung trotz Eintrag
