Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Das geht manchmal, ist aber teurer und riskanter als mit Rücklagen. Banken finanzieren in Einzelfällen auch den Kaufpreis und die Nebenkosten zu 100 Prozent oder mehr. Hier erfährst du, was das bedeutet, wie hoch die Kaufnebenkosten je Bundesland sind, welche Alternativen zu klassischem Eigenkapital es gibt und wo die Risiken liegen.

Was heißt „ohne Eigenkapital“ genau?

Eigenkapital ist das Geld, das du selbst einbringst: Erspartes, Wertpapiere, eine Schenkung oder ein Bausparguthaben. Üblich ist, dass die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche kommen. Wenn du das nicht kannst, gibt es zwei Varianten:

• Vollfinanzierung (100 Prozent): Die Bank finanziert den Kaufpreis. Die Nebenkosten zahlst du aus eigenen Mitteln.
• 110-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert Kaufpreis und Nebenkosten. Du bringst keinen Cent ein.

Beides gibt es nicht bei jeder Bank. Sie ist eher möglich bei sehr stabilem Einkommen, guter Bonität und solidem Objekt. Es ist keine Standardlösung, und eine Zusage kann dir niemand vorher versprechen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten je Bundesland?

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, und eventuell eine Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer legen die Länder selbst fest. Die Sätze 2026:

Bundesland	Grunderwerbsteuer	Bei 300.000 Euro Kaufpreis
Bayern	3,5 %	10.500 Euro
Baden-Württemberg	5,0 %	15.000 Euro
Niedersachsen	5,0 %	15.000 Euro
Rheinland-Pfalz	5,0 %	15.000 Euro
Sachsen-Anhalt	5,0 %	15.000 Euro
Thüringen	5,0 %	15.000 Euro
Bremen	5,5 %	16.500 Euro
Hamburg	5,5 %	16.500 Euro
Sachsen	5,5 %	16.500 Euro
Berlin	6,0 %	18.000 Euro
Hessen	6,0 %	18.000 Euro
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	18.000 Euro
Brandenburg	6,5 %	19.500 Euro
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	19.500 Euro
Saarland	6,5 %	19.500 Euro
Schleswig-Holstein	6,5 %	19.500 Euro

(Quellen: rechenbar.de, mehrwertsteuerrechner.de; Bremen: service.bremen.de, 5,5 Prozent seit 01.07.2025; Stand 10/2026. Bitte prüfe den Satz für dein Land vor dem Kauf beim Finanzamt oder beim Notar. Die Spalte rechts ist eine einfache Multiplikation, ohne Abzüge.) Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten, die du grob mit etwa 1,5 bis 2 Prozent ansetzen kannst (Faustwert laut Verbraucherzentrale Hamburg), und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner kannst du das für dein Objekt durchspielen.

Rechenbeispiel: 100 oder 110 Prozent (fiktiv, mit angenommenen Werten)

Angenommen, du kaufst für 200.000 Euro in einem Land mit 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer ohne Makler. Die Nebenkosten betragen dann etwa 10.000 Euro Steuer plus rund 3.000 bis 4.000 Euro Notar und Grundbuch (Faustwert 1,5 bis 2 Prozent), zusammen etwa 13.000 bis 14.000 Euro.

Variante	Darlehen	Du bringst mit
Mit 14.000 Euro Eigenkapital	200.000 Euro	Nebenkosten (14.000 Euro)
Vollfinanzierung (100 %)	200.000 Euro	Nebenkosten (13.000 bis 14.000 Euro)
110-Prozent-Finanzierung	ca. 213.000 bis 214.000 Euro	nichts

Das größere Darlehen heißt bei gleichem Zins eine höhere Rate und mehr Zinsen über die Jahre. Konkrete Zinsen nennen wir nicht, sie unterscheiden sich je nach Bank und Zeitpunkt.

Was kann Eigenkapital ersetzen?

Bevor du ganz ohne Rücklagen anfragst, schau, ob etwas davon bei dir passt:

Bausparvertrag

Ein bestehender Bausparvertrag mit Guthaben kann als Eigenkapital zählen. Ein zugeteiltes Bauspardarlehen kann ein Teil der Finanzierung sein. Achte auf Gebühren und Wartezeit.

Eigenleistung („Muskelhypothek“)

Wenn du selbst baust oder renovierst, kannst du Arbeit statt Geld einbringen. Viele Banken erkennen nur einen Teil an und wollen Nachweise. Rechne ehrlich: Zeit, Können und Kosten für Material und Fachleute. Bei Pfusch oder Verzögerung wird es teuer.

Förderdarlehen

Förderkredite können einen Teil der Finanzierung günstiger machen. Die KfW nennt für „Wohneigentum für Familien“ (Nr. 300) Kredithöchstbeträge von 170.000 bis 270.000 Euro, je nach Kinderzahl und Standard, mit einer Einkommensgrenze von 90.000 Euro (ein Kind) plus 10.000 Euro je weiterem Kind. (Quelle: KfW, Stand 10/2026.) Auch die Länder fördern, zum Beispiel NRW mit einem Familienbonus von 24.000 Euro je Kind als zusätzlichem Darlehen in seiner Eigentumsförderung (Quellen: MHKBD NRW; NRW.BANK, Stand 10/2026). Förderung ersetzt aber oft nur einen Teil, und die Bank prüft Bonität trotzdem. Überblick: Förderung für Wohneigentum.

Familiendarlehen oder Schenkung

Eltern oder Verwandte können Geld schenken oder leihen. Eine Schenkung zählt als Eigenkapital. Ein Darlehen aus der Familie behandeln manche Banken wie eine zusätzliche Schuld, andere akzeptieren es unter Bedingungen. Schreib alles in einen Vertrag, regle Zins, Rückzahlung und Erbfall, und kläre Steuerfragen vorher. Wenn jemand für dich bürgt oder mit unterschreibt, lies Zweiter Kreditnehmer und Bürgschaft.

Vergleich der Ersatzmöglichkeiten

Möglichkeit	Vorteil	Worauf du achten solltest
Bausparguthaben	zählt oft voll als Eigenkapital	Gebühren, Zuteilung, Wartezeit
Eigenleistung	spart Handwerkerkosten	Banken erkennen oft nur einen Teil an
Förderdarlehen	kann die Rate senken	Antrag vor dem Kauf, eigene Bedingungen
Schenkung	zählt als Eigenkapital	Schriftlich festhalten, Steuerfragen klären
Familiendarlehen	flexibel	Wird teils als zusätzliche Schuld gewertet

Welche Risiken hat eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

Ohne Eigenkapital hast du kaum Polster, und das Risiko liegt bei dir, nicht nur bei der Bank.

• Höhere Zinsen: Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Wert des Objekts, desto höher ist meist der Zins. Das gilt auch für Konditionen, die dir eine Bank anbietet, wir nennen hier bewusst keine.
• Höhere Gesamtkosten: Ein größeres Darlehen heißt mehr Zinsen über die Jahre.
• Keine Reserve: Wenn die Heizung ausfällt oder du den Job verlierst, fehlt dir das Geld. Plane einen Notgroschen ein, auch wenn die Bank ihn nicht verlangt.
• Preisrisiko: Sinkt der Wert der Immobilie, kann das Darlehen höher sein als ihr Wert. Das wird bei Verkauf oder Anschlussfinanzierung zum Problem.
• Enge Rate: Banken prüfen bei Vollfinanzierung die Haushaltsrechnung strenger. Siehe Haushaltsrechnung bei der Bank.

Auch der Anschluss ist wichtig: Nach Ablauf der Zinsbindung brauchst du eine neue Finanzierung, und bei höherer Restschuld fällt sie schwerer. Mehr dazu auf Anschlussfinanzierung trotz Schufa.

Welche Fehler machen viele ohne Eigenkapital?

• Die Nebenkosten vergessen: Sie sind der erste Posten, der Geld verlangt.
• Das Konto leerräumen: Ohne Notgroschen wird die erste Reparatur zum Problem.
• Zu teuer kaufen: Wenn Bank und Rechnung gerade so passen, ist kein Puffer mehr da.
• Familiendarlehen ohne Vertrag: Das führt später zu Streit und steuerlichen Fragen.
• Nur eine Bank fragen: Vollfinanzierungen prüfen nur manche Häuser.

Wie gehst du vor, wenn Eigenkapital fehlt?

1. Nebenkosten decken: Selbst wenn der Kaufpreis finanziert wird, hilft jeder Euro für Nebenkosten. Das verbessert deine Chancen merklich.
2. Ansparen und Nachweis aufbauen: Eine regelmäßige Sparrate über Monate zeigt der Bank, dass du eine Rate stemmen kannst.
3. Förderung und Familie prüfen: Beides vor dem Notartermin klären.
4. Preis senken: Ein günstigeres Objekt senkt Darlehen und Nebenkosten zugleich. Siehe auch Hauskauf mit geringem Einkommen.
5. Mit einem Spezialisten sprechen: Er weiß, welche Banken Vollfinanzierungen prüfen.

Checkliste vor dem Notartermin

• Nebenkosten für mein Bundesland ausgerechnet,
• Notgroschen getrennt vom Kaufbudget zurückgelegt,
• Förderantrag gestellt oder bewusst ausgeschlossen,
• Familienhilfe schriftlich geregelt,
• Finanzierungszusage der Bank liegt vor,
• Schufa-Datenkopie geprüft (Baufinanzierung trotz Schufa).

Wie erkennst du teure Abkürzungen?

Wer ohne Eigenkapital finanzieren will, ist anfällig für Angebote, die zu gut klingen: „100 Prozent Zusage“, „ohne Schufa“, Gebühren vorab. Nach § 655c BGB darf ein Darlehensvermittler seine Vergütung erst verlangen, wenn das Darlehen ausgezahlt ist und dein Widerrufsrecht nicht mehr besteht. Vorauszahlungen sind unwirksam. (Quelle: § 655c BGB, Gesetzestext über juraforum.de, Stand 10/2026.) Mehr dazu: Seriöse Hilfe statt Abzocke.

Häufige Fragen

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

In Einzelfällen ja, bei manchen Banken. Voraussetzung sind meist stabiles Einkommen, gute Bonität und ein solides Objekt. Eine Zusage kann dir niemand garantieren.

Was ist der Unterschied zwischen 100- und 110-Prozent-Finanzierung?

Bei 100 Prozent wird der Kaufpreis finanziert, die Nebenkosten zahlst du selbst. Bei 110 Prozent finanziert die Bank auch die Nebenkosten.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand 10/2026). Dazu kommen Notar, Grundbuch und eventuell Makler.

Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?

Teilweise. Viele Banken erkennen nur einen Teil an und verlangen Nachweise.

Kann meine Familie helfen?

Ja, durch Schenkung, ein Darlehen oder als zweiter Kreditnehmer. Halte alles schriftlich fest und kläre vorher mögliche Risiken und Steuerfragen.

Kann ich Förderung ohne Eigenkapital bekommen?

Manche Programme verlangen Eigenmittel, andere nicht. Ein Beispiel für Eigenmittel ist die Eigentumsfinanzierung in Baden-Württemberg mit mindestens 15 Prozent. Prüfe die Bedingungen des jeweiligen Programms vor dem Antrag.

Warum sind Zinsen ohne Eigenkapital meist höher?

Weil die Bank mehr Risiko trägt: Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Objektwert, desto höher fällt der Zins meist aus. Konkrete Werte nennen wir nicht.

Wie lange sollte ich sparen, bevor ich anfrage?

Dafür gibt es keine feste Zeit. Eine über Monate gehaltene Sparrate und gedeckte Nebenkosten verbessern deine Chancen spürbar. Ein Spezialist kann einschätzen, wann sich eine Anfrage lohnt.