Kaufnebenkosten-Rechner

Zum Kaufpreis kommen beim Haus- oder Wohnungskauf weitere Kosten dazu: Steuer, Notar, Grundbuch und eventuell Makler. Sie können mehrere zehntausend Euro ausmachen. Der Rechner zeigt dir, womit du in deinem Bundesland rechnen musst.

Aus welchen vier Kostenblöcken bestehen die Kaufnebenkosten?

Aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten bei Wohnimmobilien grob zwischen rund 5 und 12 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist (eigene Rechnung aus den unten genannten Sätzen). Das sind die Posten:

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Sie hängt vom Bundesland ab und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Tabelle zeigt die Sätze für 2026 (Quellen: rechenbar.de und mehrwertsteuerrechner.de, Stand 10/2026):

Satz	Bundesländer
3,5 %	Bayern
5,0 %	Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
5,5 %	Bremen, Hamburg, Sachsen
6,0 %	Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
6,5 %	Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Bremen hat den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht (Quelle: service.bremen.de, Stand 10/2026). Für 2026 sind laut mehrwertsteuerrechner.de keine weiteren Änderungen geplant. Länder können ihre Sätze ändern, prüfe deshalb vor dem Kauf den aktuellen Stand. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das in Bayern 10.500 Euro und in Nordrhein-Westfalen 19.500 Euro.

Was kosten Notar und Grundbuch?

Für Notar und Grundbuch zusammen nennt die Verbraucherzentrale Hamburg als Faustwert etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises (Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg, Stand 10/2026). Die genaue Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängt vom Vertrag ab, etwa davon, ob eine Grundschuld eingetragen wird.

Wie viel Maklerprovision zahlst du?

Bei Wohnimmobilien, die du als Privatperson kaufst, zahlst du als Käufer höchstens die Hälfte der Provision. Das sind typischerweise rund 2,98 bis 3,57 Prozent statt der vollen 5,95 bis 7,14 Prozent (Quelle: capitalo.de, Stand 10/2026). Kaufst du ohne Makler, entfällt dieser Posten.

Warum sind die Nebenkosten bei kleinem Budget so wichtig?

Weil du sie meist aus eigenem Geld zahlen musst. Banken finanzieren die Nebenkosten meist nicht mit (Quelle: capitalo.de, Stand 10/2026). Wer 20 Prozent Eigenkapital plant, hat nach den Nebenkosten oft deutlich weniger übrig. Das kann den Unterschied machen, ob eine Bank zusagt. Mehr zu diesem Thema: Finanzierung ohne Eigenkapital.

Wie sieht ein Rechenbeispiel aus?

Rechenbeispiel (fiktiv)

Angenommen, du kaufst für 300.000 Euro ein Haus in Nordrhein-Westfalen mit Makler. Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent, also 19.500 Euro. Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent, also etwa 4.500 bis 6.000 Euro. Makler (Käuferanteil): 2,975 bis 3,57 Prozent, also etwa 8.930 bis 10.710 Euro. Zusammen sind das etwa 32.900 bis 36.200 Euro. Das ist ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten. Dein Fall kann abweichen.

Rechenbeispiel: Bayern gegen Nordrhein-Westfalen (fiktiv)

Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro ohne Makler beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 3,5 Prozent, also 8.750 Euro, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent, also 16.250 Euro. Der Unterschied liegt bei 7.500 Euro. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent, also etwa 3.750 bis 5.000 Euro. Die Gesamtkosten betragen damit in Bayern etwa 12.500 bis 13.750 Euro und in Nordrhein-Westfalen etwa 20.000 bis 21.250 Euro. Auch dieses Beispiel nutzt angenommene Werte.

Wie kannst du die Kosten senken?

• Bewegliche Dinge wie eine Einbauküche können im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden. Dann entfällt darauf keine Grunderwerbsteuer (Quelle: immo-rechner.net, Stand 10/2026). Sprich das mit dem Notar ab.
• Ohne Makler fällt keine Provision an.
• Förderprogramme können Eigenkapital ergänzen: Förderung für Wohneigentum.

Prüfe auch dein Monatsbudget und den Förder-Check.

Welche Fehler passieren bei den Nebenkosten oft?

• Die Nebenkosten vergessen: Sie kommen zum Kaufpreis dazu und werden meist nicht mitfinanziert.
• Mit dem falschen Steuersatz rechnen: Der Satz richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt.
• Die Maklerprovision übersehen: Je nach Fall zahlst du sie anteilig.
• Renovierung und Umzug nicht einplanen: Sie gehören nicht zu den Kaufnebenkosten, kosten aber trotzdem Geld.
• Zu knapp kalkulieren: Ohne Reserve wird jede Überraschung zum Problem.

Wie viel Eigenkapital brauchst du nur für die Nebenkosten?

Die Tabelle zeigt beispielhaft für Niedersachsen (Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent), wie viel Geld allein für die Nebenkosten nötig ist. Für Notar und Grundbuch rechnen wir mit dem Faustwert von 2 Prozent, für den Makler mit einem Käuferanteil von 3,57 Prozent. Es ist eine eigene Rechnung mit den Sätzen von oben, kein Angebot.

Kaufpreis	Ohne Makler (7,0 %)	Mit Makler (10,57 %)
200.000 €	14.000 €	21.140 €
250.000 €	17.500 €	26.425 €
300.000 €	21.000 €	31.710 €
350.000 €	24.500 €	36.995 €

In Bundesländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer kommen bei 300.000 Euro Kaufpreis noch einmal 4.500 Euro dazu. Plane außerdem Geld für Umzug, kleine Renovierungen und eine Reserve ein. Diese Posten gehören nicht zu den Kaufnebenkosten, fallen aber fast immer an.

Wann musst du welche Kosten bezahlen?

1. Makler: Der Anspruch auf die Provision entsteht in der Regel, wenn der Kaufvertrag wirksam geschlossen ist (§ 652 BGB).
2. Notar: Die Rechnung kommt meist kurz nach der Beurkundung des Kaufvertrags.
3. Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt schickt einen Bescheid. Die Steuer ist einen Monat danach fällig (§ 15 GrEStG). Erst mit der Zahlung gibt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung frei, die für die Eintragung im Grundbuch nötig ist.
4. Grundbuchamt: Die Kosten für Eintragung von Eigentum und Grundschuld werden nach der Eintragung abgerechnet.

Das heißt: Das Geld für die Nebenkosten muss oft schon in den ersten Wochen nach dem Notartermin bereitliegen, noch bevor du einziehst.

Häufige Fragen

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Meist verlangen Banken, dass du sie aus eigenem Geld zahlst. Im Einzelfall kann es Ausnahmen geben, zum Beispiel bei einer 110-Prozent-Finanzierung. Frag den Spezialisten.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG; Quelle: capitalo.de, Stand 10/2026). Ohne Zahlungsbestätigung wird das Grundbuch nicht umgeschrieben.

Gibt es Ausnahmen von der Steuer?

Ja, zum Beispiel unter Ehepartnern und direkten Verwandten sowie bei Erbschaften und Schenkungen. Geschwister zahlen die volle Steuer (Quelle: capitalo.de, Stand 10/2026).

Sind die Sätze verbindlich?

Nein. Die Bundesländer können sie ändern. Prüfe den aktuellen Satz beim Finanzamt deines Bundeslandes.

Zahle ich immer Maklerprovision?

Nein. Kaufst du ohne Makler, entfällt sie. Bei Wohnimmobilien, die du als Privatperson mit Makler kaufst, zahlst du höchstens die Hälfte der Provision (Quelle: capitalo.de, Stand 10/2026).

Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?

Bayern mit 3,5 Prozent. Die höchsten Sätze mit 6,5 Prozent haben Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein (Quellen: rechenbar.de, mehrwertsteuerrechner.de, Stand 10/2026).

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens für die Nebenkosten?

Im Idealfall deckst du die Nebenkosten komplett selbst. Mit dem Rechner siehst du, welcher Betrag das bei deinem Kaufpreis und Bundesland ist. Hast du kein Eigenkapital, lies Finanzierung ohne Eigenkapital.

Zählen Renovierungskosten zu den Kaufnebenkosten?

Nein. Sie kommen zusätzlich. Plane sie und einen Puffer separat ein, vor allem bei gebrauchten Häusern. Mehr dazu auf Hauskauf mit geringem Einkommen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Wenn du die Immobilie selbst bewohnst, in der Regel nicht. Bei einer vermieteten Immobilie gehört sie zu den Anschaffungskosten und wirkt sich über die Abschreibung aus. Für deinen Fall fragst du am besten einen Steuerberater.

Warum ist die Grunderwerbsteuer in jedem Bundesland anders?

Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz). Viele haben ihn seitdem erhöht, deshalb gibt es heute Sätze von 3,5 bis 6,5 Prozent.