Kaufnebenkosten senken: Was rechtlich sauber geht

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft ein Makler. Diese Kaufnebenkosten sind für viele die eigentliche Hürde, weil sie meist aus eigenem Geld kommen sollen. Hier erfährst du, was die Nebenkosten ausmacht, welche Stellschrauben es wirklich gibt und welche Tricks du lieber lassen solltest. Alles in diesem Beitrag ist rechtlich sauber. Eine Steuer- oder Rechtsberatung ersetzt er nicht.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Meist etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Sie bestehen aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Maklerprovision.

Laut Volksbanken Raiffeisenbanken liegt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch zusammen bei rund 1,5 Prozent und die Maklerprovision zwischen 3,57 und 7,14 Prozent, die typischerweise geteilt wird (Quelle: Volksbanken Raiffeisenbanken, abgerufen 10/2026). Dort findest du auch ein Beispiel für ein Objekt in Mecklenburg-Vorpommern:

Posten (Beispiel von VR)	Betrag bei 480.000 Euro Kaufpreis
Grunderwerbsteuer	28.800 Euro
Notar und Grundbuch	9.600 Euro
Maklerprovision (Käuferanteil)	14.280 Euro
Summe	52.680 Euro (rund 11 Prozent)

(Quelle: Volksbanken Raiffeisenbanken, abgerufen 10/2026.) Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner kannst du deine eigenen Zahlen durchspielen.

Begriffe kurz erklärt

Grunderwerbsteuer

Eine Steuer des Landes auf den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie. Den Satz legt jedes Bundesland selbst fest.

Maklerprovision

Die Vergütung der Maklerin oder des Maklers, wenn durch die Vermittlung ein Kaufvertrag zustande kommt.

Instandhaltungsrücklage

Das gemeinsame Geld einer Eigentümergemeinschaft für Reparaturen am Gebäude.

Beweglicher Gegenstand

Etwas, das nicht fest zum Gebäude gehört, zum Beispiel Möbel oder eine Einbauküche, die als Inventar mitverkauft wird.

Kaufpreisaufteilung

Die getrennte Angabe im Kaufvertrag, welcher Teil des Preises auf die Immobilie und welcher auf bewegliche Gegenstände entfällt.

Wie stark unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer nach Bundesland?

Sehr stark. Bayern verlangt 3,5 Prozent, mehrere Länder 6,5 Prozent. Bei gleichem Kaufpreis macht das einen fünfstelligen Unterschied.

Bundesland	Steuersatz
Bayern	3,5 Prozent
Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen	5,0 Prozent
Bremen, Hamburg, Sachsen	5,5 Prozent
Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern	6,0 Prozent
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein	6,5 Prozent

(Quelle: rechenbar.de, Grunderwerbsteuer 2026, Stand 06/2026; Haufe, abgerufen 10/2026. Bremen hat zum 01.07.2025 auf 5,5 Prozent erhöht, Thüringen zum 01.01.2024 auf 5,0 Prozent gesenkt. Weitere Änderungen für 2026 waren laut rechenbar.de nicht angekündigt.)

Rechenbeispiel (fiktiv): Derselbe Preis in drei Ländern

Angenommen: Du kaufst ein Haus für 300.000 Euro. Nur die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich.

Bundesland (Beispiel)	Satz	Grunderwerbsteuer
Bayern	3,5 Prozent	10.500 Euro
Sachsen	5,5 Prozent	16.500 Euro
Nordrhein-Westfalen	6,5 Prozent	19.500 Euro

Der Unterschied zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen beträgt hier 9.000 Euro. Das ist ein Gedankenspiel: Du suchst dein Zuhause nicht nach dem Steuersatz aus, aber wenn du flexibel bei der Region bist, lohnt der Blick auch auf die Gesamtkosten. Mehr dazu im Beitrag Wo Wohneigentum noch erschwinglich ist.

Was ändert die Teilung der Maklerprovision für dich?

Sie begrenzt deinen Anteil. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses als Verbraucher darfst du höchstens die Hälfte der Provision tragen.

Die Regeln gelten seit dem 23.12.2020 und nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die Verbraucher erwerben (Quelle: Bundesnotarkammer, abgerufen 10/2026). Die wichtigsten Punkte:

• Höchstens die Hälfte: Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann der Käufer nur verpflichtet werden, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe zahlt (§ 656d BGB).
• Gleiche Provision: Wenn der Makler sich von beiden Seiten eine Provision versprechen lässt, müssen beide in gleicher Höhe zahlen (§ 656c BGB).
• Textform: Der Maklervertrag braucht Textform, also zum Beispiel E-Mail oder Brief. Eine Unterschrift ist nicht nötig (§ 656a BGB).
• Reihenfolge der Zahlung: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, wird dein Anteil erst fällig, wenn er seinen Teil gezahlt und das nachgewiesen hat (§ 656d BGB).

(Quelle für alle Punkte: Gesetzestext §§ 656a, 656c, 656d BGB, juraforum.de, abgerufen 10/2026.)

Rechenbeispiel (fiktiv): Dein Anteil an der Provision

Angenommen: Kaufpreis 300.000 Euro, Gesamtprovision 7,14 Prozent (obere Grenze der von VR genannten Spanne).

Posten	Betrag
Gesamtprovision (7,14 Prozent von 300.000 Euro)	21.420 Euro
Höchstens dein Anteil (die Hälfte)	10.710 Euro

Frage das Angebot genau nach: Was steht im Maklervertrag, wer zahlt welchen Teil, und wann ist der Anteil fällig? Weicht etwas von der Halbierung ab, lass es prüfen, zum Beispiel bei einer Verbraucherzentrale. Kaufst du direkt von privat, ohne Makler, entfällt dieser Posten ganz.

Darf ich Inventar herausrechnen, um Grunderwerbsteuer zu sparen?

Ja, aber nur ehrlich. Auf bewegliche Gegenstände wie Möbel oder eine Einbauküche entfällt keine Grunderwerbsteuer, wenn der darauf entfallende Preis im notariellen Kaufvertrag gesondert ausgewiesen ist (Quelle: Notarkammer Koblenz, abgerufen 10/2026).

Wichtig sind realistische Werte. Überhöhte Beträge erkennt das Finanzamt nicht an (Quelle: rechenbar.de, abgerufen 10/2026). Das Finanzgericht Köln hat entschieden, dass realistische, gesondert vereinbarte Preise für Einbauküche und Markisen nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen (FG Köln, Urteil vom 08.11.2017, 5 K 2938/16). Und die Bank will ebenfalls nachvollziehbare Werte sehen (Quelle: Notarkammer Koblenz, abgerufen 10/2026). So gehst du vor:

1. Sprich früh mit dem Notar, bevor der Vertragsentwurf steht.
2. Erstelle eine Liste der Gegenstände, die du übernimmst, mit einem nachvollziehbaren Gebrauchtwert.
3. Lass die Summe im Kaufvertrag getrennt ausweisen.
4. Bewahre Belege oder Fotos auf, die den Wert plausibel machen.

Rechenbeispiel (fiktiv): Was bringt das?

Angenommen: Eine Einbauküche mit realistischem Gebrauchtwert von 8.000 Euro wird im Vertrag getrennt ausgewiesen.

Bundesland (Beispiel)	Gesparte Grunderwerbsteuer
Bayern (3,5 Prozent)	280 Euro
Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent)	520 Euro

Das ist ehrlich gesagt ein kleiner Betrag. Der Hebel lohnt sich vor allem bei größerem Inventar. Rechne nicht mit hohen Ersparnissen und gehe das Thema nur sauber an.

Mindert die Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer?

Nein. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass die Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage bei Wohnungskäufen nicht mindert (BFH, Urteil vom 16.09.2020, Az. II R 49/17). Die Finanzverwaltung hat das mit gleich lautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 19.03.2021 übernommen (Quelle: NWB, abgerufen 10/2026).

Die Begründung: Die Rücklage gehört nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft. Hör also nicht auf Tipps, die hier Steuer „sparen“ wollen.

Welche Stellschrauben gibt es wirklich?

Die wirksamste ist der Preis. Dazu kommen Maklerkosten, die Region und ein sauberer Umgang mit dem Inventar.

• Kaufpreis verhandeln oder ein günstigeres Objekt wählen: Alle Prozentkosten sinken mit.
• Ohne Makler kaufen, wenn du ein Angebot direkt vom Eigentümer findest.
• Maklerteilung prüfen: Mehr als die Hälfte darfst du als Verbraucher bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht zahlen.
• Inventar korrekt ausweisen: Kleiner Effekt, aber legal.
• Region mitdenken: Die Grunderwerbsteuer und das Preisniveau unterscheiden sich stark.
• Nebenkosten früh einplanen: Das verhindert eine teure Überraschung.

Wie du die Nebenkosten finanzierst, wenn dein Eigenkapital knapp ist, klären wir auf der Seite Finanzierung ohne Eigenkapital. Viele Banken erwarten, dass du die Nebenkosten aus eigenem Geld bezahlst. Frage deshalb bei deiner Bank ausdrücklich nach. Auch Förderprogramme können die Rate senken, siehe Förderung Wohneigentum.

Welche Fehler solltest du vermeiden?

• Nebenkosten vergessen. Sie gehören in jede Rechnung, auch in die Haushaltsrechnung.
• Den Maklervertrag nicht lesen. Prüfe Provision, Fälligkeit und Textform.
• Inventar überbewerten. Das fällt auf.
• Beim Notar nichts besprechen. Frag nach der Kaufpreisaufteilung, bevor der Entwurf fertig ist.
• Für „Spar-Tricks“ zahlen. Seriöse Hilfe verlangt keine Vorkosten, siehe Seriöse Hilfe statt Abzocke.

Rechenbeispiel (fiktiv): Dein Nebenkostenbudget

Angenommen: Du kaufst eine Wohnung für 250.000 Euro in Nordrhein-Westfalen. Wir rechnen mit den von VR genannten Größenordnungen und dem Steuersatz von 6,5 Prozent.

Posten	Satz (angenommen)	Betrag
Grunderwerbsteuer	6,5 Prozent	16.250 Euro
Notar und Grundbuch	rund 1,5 Prozent	3.750 Euro
Maklerprovision, Käuferanteil	3,57 Prozent	8.925 Euro
Summe	11,57 Prozent	28.925 Euro

Ohne Makler wären es 20.000 Euro, also rund 8 Prozent. Der Vergleich zeigt, wie viel Gewicht die Maklerprovision hat. Rechne dein Budget so, dass du diese Summe sicher aufbringst, bevor du ein Objekt besichtigst.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

Typischerweise etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises (Quelle: Volksbanken Raiffeisenbanken, abgerufen 10/2026).

In welchem Bundesland ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?

In Bayern mit 3,5 Prozent. Am höchsten liegt sie mit 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, im Saarland und in Schleswig-Holstein (Quelle: rechenbar.de, Stand 06/2026).

Muss ich als Käufer die ganze Maklerprovision zahlen?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die du als Verbraucher kaufst, höchstens die Hälfte (Quelle: §§ 656c, 656d BGB).

Darf ich eine Einbauküche herausrechnen?

Ja, wenn der Preis im Kaufvertrag gesondert und realistisch ausgewiesen ist (Quelle: Notarkammer Koblenz, abgerufen 10/2026).

Kann ich Grunderwerbsteuer sparen, wenn ich Instandhaltungsrücklage abziehe?

Nein, laut BFH mindert sie die Steuer nicht (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17; Quelle: NWB, abgerufen 10/2026).

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Das entscheidet die Bank im Einzelfall, und viele erwarten Eigenkapital dafür. Frag bei deiner Bank nach und rechne vorab mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

Gibt es Unterschiede, wenn ich von privat kaufe?

Dann fällt keine Maklerprovision an. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlst du trotzdem.