Günstige Häuser: Wo Wohneigentum noch erschwinglich ist

In manchen Städten ist ein Haus für Menschen mit kleinem oder mittlerem Einkommen kaum noch zu bezahlen. In anderen Regionen sieht das ganz anders aus. Wer flexibel beim Wohnort ist, kann den Kaufpreis und damit Rate und Nebenkosten deutlich senken. Das hat aber auch Schattenseiten: lange Wege, Sanierungsbedarf, weniger Angebote. Hier bekommst du Zahlen mit Quelle, ein Rechenbeispiel zum Pendeln und eine Checkliste, mit der du einen günstigen Ort ehrlich prüfst. Ein Preisversprechen für einzelne Orte geben wir nicht.

Wo ist Wohneigentum noch erschwinglich?

Am günstigsten sind Häuser nach Immowelt-Angebotspreisen in strukturschwächeren Landkreisen, vor allem im Osten Deutschlands. Am teuersten sind sie rund um große Metropolen.

Immowelt hat für 294 Landkreise die Angebotspreise für ein Referenzhaus verglichen: Einfamilienhaus mit 600 Quadratmetern Grundstück, fünf Zimmern und Baujahr 1945 bis 1970. Stichtag war der 1. März 2025, verglichen mit dem 1. März 2022 (Quelle: Immowelt, Pressemitteilung vom 20.03.2025).

Landkreis	Bundesland	Preis pro Quadratmeter (Stand 03/2025)
Kyffhäuserkreis	Thüringen	1.006 Euro
Mansfeld-Südharz	Sachsen-Anhalt	1.009 Euro
Görlitz	Sachsen	1.031 Euro
Holzminden	Niedersachsen	1.091 Euro
Zum Vergleich: Landkreis München	Bayern	7.683 Euro

(Quelle: Immowelt, Stand 03/2025.) Die Untersuchung betrachtet nur Einfamilienhäuser, keine Eigentumswohnungen. Und: In 212 von 294 Landkreisen kosteten Häuser laut Immowelt 2025 weniger als 2022. Die Zahlen sind gut anderthalb Jahre alt, prüfe also aktuelle Angebote vor Ort.

Begriffe kurz erklärt

Angebotspreis

Der Preis, den Verkäufer in Anzeigen verlangen. Er liegt oft über dem Preis, der am Ende bezahlt wird.

Leerstand

Wohnungen, die zum Stichtag nicht bewohnt waren, aus welchem Grund auch immer.

Energieeffizienzklasse

Die Einstufung eines Gebäudes im Energieausweis von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient).

Entfernungspauschale

Der steuerliche Betrag je Kilometer Arbeitsweg, den du in der Steuererklärung ansetzen kannst.

Wiederverkäuflichkeit

Wie gut sich eine Immobilie später verkaufen lässt. Banken schauen darauf, weil das Haus ihre Sicherheit ist.

Warum ist ein günstiger Preis nicht immer ein gutes Angebot?

Weil zum Kaufpreis oft hohe Folgekosten kommen. Besonders die Energie-Sanierung kann den Preisvorteil auffressen.

Laut Immowelt lag der Anteil der Häuser in den schlechtesten Energieklassen in den günstigen Regionen hoch: In Holzminden waren es 78 Prozent der Angebote in den Klassen F, G und H, in Mansfeld-Südharz und Görlitz jeweils 73 Prozent. Immowelt spricht von „enormem energetischem Sanierungsbedarf“ und deshalb von erheblichen Folgekosten (Quelle: Immowelt, Stand 03/2025).

Weitere Punkte, die du ehrlich prüfen solltest:

• Arbeitsmarkt: Gibt es in Reichweite Arbeit, die deine Rate sichert?
• Infrastruktur: Ärzte, Schulen, Kitas, Läden, Bus und Bahn.
• Wertentwicklung: In Gegenden mit sinkender Bevölkerung kann sich ein Haus später schlechter verkaufen.
• Bank-Sicht: Banken schauen auch auf Lage und Wiederverkäuflichkeit. Frage früh nach, wie sie dein Wunschobjekt bewerten.

Rechenbeispiel (fiktiv): Günstiger Ort gegen teuren Ort

Angenommen: Ein Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche. Wir rechnen mechanisch mit den Quadratmeterpreisen der Immowelt-Tabelle. Tatsächliche Preise einzelner Häuser weichen stark ab.

Posten	Günstiger Landkreis (Kyffhäuserkreis)	Teurer Landkreis (Landkreis München)
Preis pro Quadratmeter	1.006 Euro	7.683 Euro
Kaufpreis bei 120 m² (rechnerisch)	120.720 Euro	921.960 Euro
Sanierungsbedarf (angenommen)	+ 40.000 Euro	+ 40.000 Euro
Gesamtaufwand (ohne Nebenkosten)	160.720 Euro	961.960 Euro

Selbst mit angenommenen 40.000 Euro Sanierung liegt der günstige Ort weit vorn. Die Rechnung zeigt aber auch: Die Sanierung macht im günstigen Fall rund ein Viertel der Gesamtkosten aus. Lass dir deshalb vor dem Kauf eine Kostenschätzung von einem Energieberater oder Bausachverständigen geben. Das Beispiel ist rein rechnerisch, es sagt nichts darüber aus, ob dort ein passendes Haus für dich zu haben ist. Nebenkosten rechnest du im Kaufnebenkosten-Rechner, Tipps zum Senken findest du im Beitrag Kaufnebenkosten senken.

Wie viel kostet das Pendeln wirklich?

Das hängt von Strecke, Verkehrsmittel und Arbeitstagen ab. Die Entfernungspauschale hilft, deckt aber nicht alles.

Seit 2026 gilt die Entfernungspauschale einheitlich mit 38 Cent für jeden vollen Kilometer ab dem ersten (Quelle: Haufe, abgerufen 10/2026). Sie ist auf 4.500 Euro im Jahr begrenzt. Mehr darfst du nur ansetzen, soweit du mit dem eigenen oder einem dir überlassenen Auto fährst (Quelle: § 9 Abs. 2 EStG, Lohnsteuer-Handbuch 2026 des Bundesfinanzministeriums). Wichtig: Die Pauschale ist kein Zuschuss. Sie mindert nur dein zu versteuerndes Einkommen.

Rechenbeispiel (fiktiv): Pendeln aus dem günstigeren Ort

Angenommen: 40 Kilometer einfache Strecke, 220 Arbeitstage im Jahr.

Posten	Wert (angenommen)
Entfernungspauschale je Arbeitstag (40 km × 0,38 Euro)	15,20 Euro
Entfernungspauschale pro Jahr (220 Tage)	3.344 Euro
Eigene Fahrtkosten pro Monat (angenommen)	220 Euro
Eigene Fahrtkosten pro Jahr	2.640 Euro

Die 3.344 Euro sind nicht das, was du zurückbekommst. Sie mindern dein steuerpflichtiges Einkommen, die Steuerersparnis ist deutlich kleiner. Entscheidend ist der Vergleich: Wenn du durch den günstigeren Ort bei der Rate mehr sparst, als das Pendeln an Geld und Zeit kostet, kann es sich lohnen. Plane außerdem Zeit ein: Jede Stunde Fahrt am Tag fehlt dir und deiner Familie.

Was bedeutet Leerstand für dich als Käufer?

Leerstand kann Chancen bieten, aber auch Warnzeichen sein. Wo viele Wohnungen lange leer stehen, ist die Nachfrage oft schwach.

Laut Zensus 2022 standen am 15. Mai 2022 rund 4,3 Prozent aller Wohnungen leer, etwa 1,9 Millionen. Mehr als die Hälfte davon stand mindestens ein Jahr leer. In Sachsen-Anhalt und Thüringen waren es 64 und 68 Prozent der leeren Wohnungen, die seit mindestens zwölf Monaten nicht bewohnt wurden. In Hamburg und Berlin waren es 35 und 29 Prozent. Bei rund 24 Prozent der leeren Wohnungen waren Bau- oder Renovierungsarbeiten geplant oder im Gange (Quelle: Statistisches Bundesamt, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022).

Was heißt das für dich?

• Chance: Wo Häuser lange leer stehen, ist der Verhandlungsspielraum oft größer.
• Risiko: Lang leerstehende Gebäude haben häufig Feuchte, Schimmel oder einen Investitionsstau.
• Hinweis auf das Umfeld: Viele Leerstände in der Straße können für einen schwachen Ort sprechen.

Wie prüfst du einen günstigen Ort ehrlich?

Mit einer Checkliste, die Preis, Alltag und Finanzierung zusammen betrachtet.

1. Arbeitsweg testen: Fahre die Strecke zu den Zeiten, zu denen du später pendelst.
2. Alltag prüfen: Arzt, Schule, Kita, Einkauf, öffentlicher Nahverkehr, Internet.
3. Zustand und Energie: Frage nach dem Energieausweis und plane die Sanierung ein.
4. Preise vergleichen: Vergleiche mehrere Angebote im gleichen Ort. Auch der örtliche Gutachterausschuss kann bei Kaufpreisen weiterhelfen.
5. Wertentwicklung einschätzen: Sprich mit Nachbarn und Maklern vor Ort.
6. Bank früh einbeziehen: Frage, wie sie das Objekt und die Lage bewertet.
7. Förderung prüfen: Landesprogramme unterscheiden sich, siehe Wohnraumförderung der Bundesländer und den Förder-Check.

Rechne außerdem deine eigene Haushaltsrechnung, wie im Beitrag Haushaltsrechnung der Bank beschrieben, oder nutze den Budgetrechner. Mehr zur Lage mit kleinem Einkommen findest du auf der Seite Hauskauf mit geringem Einkommen.

Welche Fehler machen viele bei der Suche nach günstigen Häusern?

• Nur auf den Quadratmeterpreis schauen. Sanierung, Pendeln und Nebenkosten gehören dazu.
• Ohne Besichtigung kaufen. Zustand und Umfeld erkennst du nur vor Ort.
• Auf „Schnäppchen“-Versprechen vertrauen. Wer Häuser „garantiert ohne Bank“ anbietet, will oft nur Geld. Mehr auf der Seite Seriöse Hilfe statt Abzocke.
• Sanierung unterschätzen. Hole ein Angebot von Fachleuten ein.
• Die Wiederverkäuflichkeit ignorieren. Auch wenn du bleiben willst: Die Bank denkt an den Wert.

Häufige Fragen

Welche Landkreise sind laut Immowelt am günstigsten?

Im März 2025 waren es Kyffhäuserkreis, Mansfeld-Südharz, Görlitz und Holzminden (Quelle: Immowelt, Stand 03/2025). Prüfe aktuelle Angebote, denn die Preise ändern sich.

Bekomme ich in einer günstigen Region leichter eine Finanzierung?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Eine niedrigere Summe kann die Rate senken, aber Banken bewerten auch Lage und Zustand. Frage deine Bank oder deinen Finanzierungsspezialisten.

Wie hoch ist die Entfernungspauschale 2026?

38 Cent je vollem Kilometer, einheitlich ab dem ersten Kilometer (Quelle: Haufe, abgerufen 10/2026).

Wie viele Wohnungen stehen in Deutschland leer?

Laut Zensus 2022 rund 4,3 Prozent, etwa 1,9 Millionen Wohnungen (Quelle: Statistisches Bundesamt, Stichtag 15.05.2022).

Lohnt sich ein sanierungsbedürftiges Haus?

Kann sein, wenn der Preisabschlag die Sanierungskosten klar übersteigt und du die Arbeiten finanzieren kannst. Lass die Kosten vorab schätzen. Wenn du selbst anpacken willst, lies den Beitrag Eigenleistung als Eigenkapitalersatz.

Gibt es Unterschiede bei der Förderung je Bundesland?

Ja, und zwar große. Jedes Land hat eigene Programme und Einkommensgrenzen. Mehr dazu auf der Seite Förderung Wohneigentum.

Spielt die Schufa bei einem günstigen Haus eine Rolle?

Ja, die Bank prüft sie wie bei jedem Objekt. Mehr zum Thema auf der Seite Baufinanzierung trotz Schufa.