„Miete ist rausgeworfenes Geld“ – dieser Satz ist so verbreitet wie unvollständig. Denn auch beim Eigentum gibt es Geld, das nicht in dein Vermögen wandert: Zinsen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Instandhaltung. Die ehrliche Frage lautet deshalb nicht „Miete oder Eigentum“, sondern: Wie lange bleibst du? Ab etwa zehn Jahren kippt die Rechnung meist zugunsten des Kaufs – darunter selten.
Was du wirklich vergleichen musst
Der übliche Vergleich „Miete gegen Rate“ ist falsch. Richtig ist ein Vergleich der Kosten, die in beiden Fällen verloren gehen:
| Zur Miete | Im Eigentum |
|---|---|
| Kaltmiete (komplett weg) | Zinsanteil der Rate (weg) |
| – | Tilgungsanteil (dein Vermögen) |
| – | Instandhaltung, ca. 1 €/m² monatlich (weg) |
| – | Grundsteuer, Versicherung (weg) |
| – | Kaufnebenkosten, einmalig 10–15 % (weg) |
| Erspartes bleibt anlegbar | Eigenkapital ist gebunden |
Der entscheidende Unterschied steht in der zweiten Zeile: Der Tilgungsanteil ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau. Genau darin liegt der ökonomische Vorteil des Kaufs – nicht in einer „gesparten Miete“.
Warum die Nebenkosten die Haltedauer bestimmen
Bei 400.000 Euro Kaufpreis verlierst du am Tag des Kaufs rund 40.000 bis 60.000 Euro an Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Dieses Geld ist weg – es steckt nicht im Immobilienwert.
Verkaufst du nach drei Jahren, hast du diese Summe nicht wieder hereingeholt. Nach zehn Jahren dagegen hast du ordentlich getilgt, und der Immobilienwert ist möglicherweise gestiegen. Deshalb die Faustregel: unter zehn Jahren Haltedauer lohnt Kaufen selten. Was genau anfällt, steht unter Kaufnebenkosten.
Der regionale Faktor
Eine einfache Kennzahl hilft bei der Einordnung: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung.
- Unter 20: Kaufen ist tendenziell günstig
- 20 bis 25: ausgeglichen, Einzelfallrechnung nötig
- Über 25: Mieten ist rechnerisch oft im Vorteil
- Über 30: Kaufen lohnt fast nur bei sehr langer Haltedauer
In Großstädten liegt der Faktor häufig über 30, im ländlichen Raum teils unter 20. Das erklärt, warum dieselbe Entscheidung je nach Region völlig unterschiedlich ausfällt.
Was die Rechnung nicht abbildet
Ehrlicherweise: Für Eigentum sprechen auch Dinge, die keine Tabelle erfasst. Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung. Gestaltungsfreiheit. Mietfreies Wohnen im Alter – siehe Immobilie als Altersvorsorge. Und der Zwang zum Sparen, den eine Tilgung mit sich bringt.
Für Miete sprechen: berufliche Flexibilität, keine Verantwortung für Reparaturen, kein Klumpenrisiko im Vermögen. Beides sind legitime Gründe – man sollte sie nur nicht mit der Rechnung verwechseln.
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Häufige Fragen
Ab wann lohnt sich Kaufen?
Als Orientierung ab einer Haltedauer von rund zehn Jahren. Erst dann sind die Kaufnebenkosten durch Tilgung und mögliche Wertsteigerung ausgeglichen.
Ist Miete wirklich rausgeworfenes Geld?
Nur teilweise. Auch beim Eigentum sind Zinsen, Instandhaltung und Nebenkosten verloren. Der Unterschied liegt im Tilgungsanteil, der Vermögen aufbaut.
Wie viel Instandhaltung sollte ich einplanen?
Etwa 1 Euro pro Quadratmeter und Monat als Rücklage. Bei älteren Gebäuden eher mehr.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Unter 20 spricht für Kaufen, über 25 eher für Mieten – als grobe regionale Orientierung.
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