Wie viel darf ich fuer die Kueche ansetzen?

Einen realistischen Zeitwert. Als grobe Orientierung akzeptieren Finanzaemter Betraege bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises fuer bewegliche Gegenstaende insgesamt.

Grunderwerbsteuer: Höhe, Berechnung, Bundesländer-Vergleich

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten – und der einzige, dessen Höhe davon abhängt, wo du kaufst. Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro rund 12.000 Euro Unterschied. Sie wird fällig, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist, und muss aus Eigenkapital bezahlt werden. Dieser Ratgeber zeigt, was in deinem Bundesland anfällt und mit welchen legalen Wegen du die Summe drückst.

Kurz gesagt: Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung – also alles, was du für Grundstück und Gebäude zahlst. Genau daraus ergibt sich der wichtigste Spartipp: Bewegliches gehört nicht dazu.

Die Sätze nach Bundesland

Satz	Bundesländer (Auswahl)	Bei 400.000 €
3,5 %	Bayern, Sachsen	14.000 €
5,0 %	Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt	20.000 €
6,0 %	Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern	24.000 €
6,5 %	NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen	26.000 €

Hinweis: Die Länder dürfen ihre Sätze eigenständig anpassen und tun das gelegentlich. Prüfe den aktuellen Wert für dein Bundesland, bevor du kalkulierst. Deine gesamten Nebenkosten überschlägst du im Beitrag Nebenkosten beim Hauskauf.

Der Spartipp, der wirklich funktioniert

Besteuert wird nur der Erwerb von Grundstück und fest verbundenen Gebäudeteilen. Alles, was beweglich ist und mitverkauft wird, gehört nicht in die Bemessungsgrundlage – sofern es im Kaufvertrag separat mit realistischem Wert ausgewiesen ist:

Einbauküche
Möbel, Einbauschränke (soweit nicht fest verbaut)
Markisen, mobile Gartenhäuser, Gartengeräte
Sauna, Kaminofen (freistehend)
Photovoltaikanlage in bestimmten Konstellationen

Rechenbeispiel: Kaufpreis 400.000 Euro in NRW (6,5 %) = 26.000 Euro Steuer. Wird eine Einbauküche mit realistischen 15.000 Euro separat ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage auf 385.000 Euro – die Steuer auf 25.025 Euro. Ersparnis: 975 Euro, für eine Zeile im Kaufvertrag.

Immobilienkauf kalkulieren – Grunderwerbsteuer je Bundesland berechnen

Wichtig – nicht übertreiben: Der angesetzte Wert muss realistisch sein. Finanzämter prüfen das und akzeptieren als Faustregel Beträge bis etwa 15 % des Kaufpreises. Eine zehn Jahre alte Küche mit 40.000 Euro anzusetzen, ruft die Prüfung geradezu herbei – und kann als Steuerhinterziehung gewertet werden. Bewahre Rechnungen oder eine plausible Wertermittlung auf.

Beim Neubau: Grundstück und Haus trennen

Kaufst du ein Grundstück und baust anschließend, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an – nicht auf die Baukosten. Bei 120.000 Euro Grundstück und 350.000 Euro Baukosten zahlst du in NRW also 7.800 statt 30.550 Euro.

Der Haken: Das gilt nur, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich unabhängig voneinander sind. Werden beide als einheitliches Vertragswerk gewertet – etwa beim Bauträgerkauf oder wenn der Grundstücksverkäufer den Bauvertrag vorgibt –, besteuert das Finanzamt die Gesamtsumme. Diese Abgrenzung ist regelmäßig Gegenstand von Streitfällen; kläre sie vorab mit Notar oder Steuerberater.

Wann gar keine Steuer anfällt

Kauf von Verwandten in gerader Linie: Eltern, Kinder, Großeltern – steuerfrei.
Kauf vom Ehepartner oder im Rahmen einer Scheidungsvereinbarung.
Erbschaft und Schenkung: unterliegen der Erbschaft-/Schenkungsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer.
Bagatellgrenze: Liegt die Gegenleistung unter 2.500 Euro, entfällt die Steuer.

Nicht befreit sind Geschwister untereinander – ein häufiger Irrtum bei Immobilienübertragungen in der Familie.

Ablauf und Fristen

Der Notar meldet den Kaufvertrag automatisch dem Finanzamt.
Du erhältst den Steuerbescheid, meist einige Wochen nach der Beurkundung.
Zahlung innerhalb der gesetzten Frist, üblicherweise ein Monat.
Das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Erst damit kannst du als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Der letzte Punkt ist der Grund, warum diese Steuer aus Eigenkapital kommen muss: Ohne Zahlung keine Eintragung – und ohne Eintragung kein Eigentum. Was danach im Grundbuch passiert, steht unter Grundbuch verstehen.

Nebenkosten realistisch einplanen

Stelle jetzt kostenlos und unverbindlich deine Anfrage. Ein erfahrener Finanzierungsexperte aus dem Netzwerk kalkuliert deine Gesamtkosten.

Jetzt kostenlos anfragen

BauFiPro berät nicht selbst, sondern leitet deine Anfrage an Experten mit Vermittlererlaubnis weiter.

Häufige Fragen

Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?

In der Regel nicht. Banken verlangen die Kaufnebenkosten als Eigenkapital. Eine Mitfinanzierung ist nur in Ausnahmefällen und mit deutlichem Zinsaufschlag möglich.

Wie viel darf ich für die Küche ansetzen?

Einen realistischen Zeitwert. Als grobe Orientierung akzeptieren Finanzämter Beträge bis etwa 15 % des Kaufpreises für bewegliche Gegenstände insgesamt – belegbar sollte der Wert aber sein.

Wann muss ich zahlen?

Nach Erhalt des Steuerbescheids, meist innerhalb eines Monats. Der Bescheid kommt einige Wochen nach der Beurkundung – plane das Geld also von Anfang an ein.

Zahlt Käufer oder Verkäufer?

Beide sind gesetzlich Steuerschuldner, im Kaufvertrag wird sie aber praktisch immer dem Käufer zugewiesen. Zahlt dieser nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten.