„Die Immobilie ist meine Altersvorsorge“ – der Satz stimmt, aber nur unter einer Bedingung: Sie muss zum Rentenbeginn abbezahlt sein. Wer mit 67 noch tilgt, hat keine Altersvorsorge, sondern eine Verpflichtung bei reduziertem Einkommen. Dieser Ratgeber rechnet nach, was mietfreies Wohnen tatsächlich wert ist – und benennt die zwei Risiken, über die selten gesprochen wird.
Was mietfreies Wohnen wert ist
| Ersparte Kaltmiete | Über 20 Jahre | Über 25 Jahre |
|---|---|---|
| 700 € | 168.000 € | 210.000 € |
| 900 € | 216.000 € | 270.000 € |
| 1.200 € | 288.000 € | 360.000 € |
Diese Beträge sind ohne Mietsteigerung gerechnet – realistisch liegen sie höher. Um denselben Effekt mit einem Geldvermögen zu erzielen, bräuchtest du ein entsprechend großes Depot, das über 25 Jahre entnommen wird.
Dagegen zu rechnen sind allerdings die Kosten, die bleiben: Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung. Rechne mit 300 bis 500 Euro monatlich, bei älteren Objekten mehr. Der Nettoeffekt ist also kleiner als die Bruttomiete – aber immer noch erheblich.
Risiko 1: nicht rechtzeitig fertig
Der häufigste Fehler ist eine zu niedrige Tilgung. Ein Beispiel: Kauf mit 40, Darlehen 300.000 Euro, 1 % Anfangstilgung. Laufzeit rund 41 Jahre – schuldenfrei mit 81. Vierzehn Jahre lang zahlst du also die Rate aus der Rente.
Mit 3 % Tilgung wären es 21 Jahre – fertig mit 61. Der Unterschied kostet monatlich 250 Euro mehr, entscheidet aber darüber, ob die Immobilie im Alter Vorsorge oder Belastung ist. Details unter Tilgung berechnen.
Risiko 2: das Klumpenrisiko
Wer sein gesamtes Vermögen in eine Immobilie steckt, hat alles auf eine Karte gesetzt – auf einen Standort, ein Gebäude, einen Markt. Verschlechtert sich die Lage, sinkt der Wert. Und im Gegensatz zu einem Depot lässt sich eine Immobilie nicht in Teilen verkaufen, wenn Geld gebraucht wird.
Deshalb: Auch nach dem Kauf sollte Geldvermögen aufgebaut werden. Für Reparaturen, für Pflegekosten, für Flexibilität. Eine abbezahlte Immobilie ohne jede Rücklage ist kein sicheres Alter – sie ist ein Vermögenswert, an den man im Notfall nur schwer herankommt.
Was viele vergessen: das Alter des Hauses
Wenn du mit 35 kaufst und mit 60 schuldenfrei bist, ist das Haus 25 Jahre älter. In dieser Zeit fallen typischerweise an: neue Heizung, neue Fenster, Dachsanierung, möglicherweise Bad und Elektrik. Wer nicht laufend zurücklegt, steht mit 60 vor Investitionen im fünfstelligen Bereich – ausgerechnet dann, wenn das Einkommen bald sinkt.
Ein zweiter Punkt: Barrierefreiheit. Ein Haus mit Schlafzimmer im Obergeschoss und Bad ohne bodengleiche Dusche ist mit 80 möglicherweise nicht mehr bewohnbar. Wer früh mitdenkt oder rechtzeitig umbaut – oft gefördert –, vermeidet den erzwungenen Umzug.
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Häufige Fragen
Ersetzt eine Immobilie die Altersvorsorge?
Sie ist ein wichtiger Baustein, aber kein vollständiger Ersatz. Für Reparaturen, Pflege und Flexibilität braucht es zusätzlich Geldvermögen.
Bis wann sollte ich schuldenfrei sein?
Spätestens zum Rentenbeginn. Rechne Kaufalter plus Laufzeit – liegt das Ergebnis über 67, ist die Tilgung zu niedrig angesetzt.
Was kostet eine abbezahlte Immobilie im Monat?
Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage – zusammen meist 300 bis 500 Euro, bei älteren Objekten mehr.
Ist Verkaufen im Alter eine Option?
Ja, und für viele die richtige: Das große Haus verkaufen, kleiner und barrierefrei kaufen, die Differenz als Kapital nutzen. Das gehört früh mitgedacht.
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