Notarkosten beim Hauskauf: Was kommt auf dich zu?

Notarkosten sind der einzige Posten beim Hauskauf, bei dem Vergleichen nichts bringt. Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit identisch – jeder Notar muss dasselbe abrechnen. Was du beeinflussen kannst, ist nicht der Preis, sondern welche Leistungen du in Anspruch nimmst. Genau darum geht es hier.

Was sich hinter der Summe verbirgt

Die Werte sind Näherungen – maßgeblich ist die Gebührentabelle des GNotKG, die sich am Geschäftswert orientiert. Beim Kaufvertrag ist das der Kaufpreis, bei der Grundschuld die Darlehenssumme.

Wo tatsächlich Spielraum besteht

Auch wenn die Gebührensätze feststehen: An drei Stellen lässt sich die Rechnung beeinflussen.

• Grundschuld nur in Höhe des Darlehens bestellen. Wird sie höher eingetragen als nötig, steigen Notar- und Grundbuchgebühren mit. Prüfe die Zahl im Entwurf.
• Bestehende Grundschuld übernehmen statt neu bestellen. Ist die Grundschuld des Verkäufers noch eingetragen und passt zur Höhe, kann eine Abtretung günstiger sein als Löschung plus Neubestellung. Das spart oft mehrere hundert Euro – setzt aber voraus, dass beide Banken mitspielen.
• Bewegliches separat ausweisen. Was du bei der Grunderwerbsteuer sparst, senkt teilweise auch den Geschäftswert – siehe Grunderwerbsteuer sparen.

Was der Notar für dich tut – und was nicht

Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt dafür, dass der Vertrag rechtssicher ist und beide Seiten die Folgen verstehen. Er prüft das Grundbuch, formuliert den Vertrag, beurkundet, veranlasst die Eintragungen und überwacht die Zahlungsabwicklung.

Was er nicht tut: Er bewertet nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist. Er prüft nicht den baulichen Zustand. Und er berät dich nicht einseitig zu deinem Vorteil. Wenn du eine Regelung im Vertrag anders willst, musst du das ansprechen – von allein passiert es nicht.

Nutze deshalb die gesetzliche 14-Tage-Frist: Der Entwurf muss dir zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Diese Zeit ist dafür da, Fragen zu sammeln – nicht dafür, den Entwurf ungelesen abzuheften.

Der Ablauf am Termin

1. Vollständiges Verlesen des Vertrags – das ist Pflicht und dauert bei einem Kaufvertrag oft 45 bis 60 Minuten.
2. Rückfragen: Jederzeit möglich, auch mitten im Verlesen. Nutze das.
3. Unterschriften von Käufer, Verkäufer und Notar.
4. Auflassungsvormerkung wird beim Grundbuchamt beantragt.
5. Zahlungsaufforderung vom Notar, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Wichtig: Überweise den Kaufpreis niemals vor der Zahlungsaufforderung des Notars. Erst dann ist sichergestellt, dass die Vormerkung eingetragen und Lastenfreiheit gesichert ist.

Häufige Fragen

Kann ich den Notar frei wählen?

Ja. Üblicherweise wählt der Käufer, weil er die Kosten trägt. Die Gebühren sind bei allen Notaren identisch – entscheide nach Erreichbarkeit und Terminlage.

Wer zahlt die Notarkosten?

In der Regel der Käufer. Die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers trägt üblicherweise dieser – das sollte im Kaufvertrag stehen.

Sind die Kosten verhandelbar?

Nein. Sie ergeben sich zwingend aus dem GNotKG. Rabatte wären ein Gesetzesverstoß – ein entsprechendes Angebot ist ein Warnsignal.

Wann muss ich zahlen?

Die Rechnung kommt meist einige Wochen nach dem Termin. Halte den Betrag als Eigenkapital bereit – mitfinanzieren lässt er sich in der Regel nicht.

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