Die Kaufnebenkosten sind der Posten, an dem Finanzierungen am häufigsten scheitern – nicht weil sie unbezahlbar wären, sondern weil sie zu spät auftauchen. Sie machen 10 bis 15 % des Kaufpreises aus und müssen fast immer aus Eigenkapital kommen. Wer bei 400.000 Euro Kaufpreis nur den Kaufpreis kalkuliert, steht plötzlich vor einer Lücke von 40.000 bis 60.000 Euro. Dieser Ratgeber sortiert alle Posten – auch die, die kaum jemand auf dem Schirm hat.
Die Standardposten – vollständig gerechnet
| Posten | Höhe | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | 14.000–26.000 € |
| Notar | ca. 1,0–1,5 % | 4.000–6.000 € |
| Grundbuchamt | ca. 0,5 % | rund 2.000 € |
| Maklerprovision (falls anfällt) | 0–3,57 % | 0–14.280 € |
| Summe ohne Makler | ca. 5–8 % | rund 20.000–34.000 € |
| Summe mit Makler | ca. 9–12 % | rund 34.000–48.000 € |
Details zu den beiden größten Posten findest du unter Grunderwerbsteuer und Notarkosten.
Die vergessenen Posten
Hier liegt die eigentliche Falle. Diese Kosten stehen in keiner Standardrechnung, fallen aber trotzdem an:
- Gutachter: 500–2.000 € – bei Altbauten praktisch immer sinnvoll
- Umzug: 1.000–4.000 € je nach Entfernung und Umfang
- Küche: 5.000–15.000 €, wenn keine übernommen wird
- Renovierung vor Einzug: Malern, Böden, Kleinreparaturen – schnell 5.000–20.000 €
- Doppelbelastung: Miete und Rate parallel für zwei bis drei Monate
- Anschlüsse und Ummeldungen: Strom, Internet, Kabel – einige hundert Euro
- Erschließungskosten beim Neubau – je nach Gemeinde erheblich
In Summe kommen so schnell weitere 15.000 bis 40.000 Euro zusammen. Plane dafür einen eigenen Posten ein – nicht als Restgröße „wird schon irgendwie“.
Wo du legal sparst
- Bewegliches separat ausweisen: Einbauküche, Möbel, Markise im Kaufvertrag getrennt vom Grundstückspreis – spart Grunderwerbsteuer.
- Ohne Makler kaufen: Bei Direktkauf entfällt die Provision komplett – der größte einzelne Hebel.
- Provisionsteilung nutzen: Beim Kauf selbst genutzter Immobilien wird sie meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
- Grundschuld passend bemessen: Nicht höher eintragen als das Darlehen – siehe Grundschuld eintragen.
- Bundesland mitdenken: Wer ohnehin flexibel ist, spart zwischen 3,5 % und 6,5 % Grunderwerbsteuer einen fünfstelligen Betrag.
Warum die Bank sie nicht mitfinanziert
Die Logik dahinter ist einfach: Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert. Notargebühren und Grunderwerbsteuer sind weg – sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Finanziert die Bank sie mit, steigt der Beleihungsauslauf über 100 %, ohne dass die Sicherheit wächst.
Manche Banken machen es trotzdem – gegen deutlichen Zinsaufschlag und bei sehr guter Bonität. Rechne aber lieber damit, dass du diesen Betrag selbst aufbringen musst. Was sonst noch als Eigenkapital zählt, steht unter Eigenkapital ersetzen.
Gesamtkosten realistisch kalkulieren
Stelle jetzt kostenlos und unverbindlich deine Anfrage. Ein erfahrener Finanzierungsexperte aus dem Netzwerk rechnet Kaufpreis, Nebenkosten und Rate zusammen.
Jetzt kostenlos anfragenBauFiPro berät nicht selbst, sondern leitet deine Anfrage an Experten mit Vermittlererlaubnis weiter.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Nebenkosten insgesamt?
Je nach Bundesland und Maklereinsatz 10 bis 15 % des Kaufpreises. Ohne Makler sind es meist 5 bis 8 %.
Kann ich sie mitfinanzieren?
Grundsätzlich verlangen Banken sie als Eigenkapital, weil sie keinen Gegenwert schaffen. Eine Mitfinanzierung ist nur in Ausnahmefällen und mit Zinsaufschlag möglich.
Wann werden sie fällig?
Zeitversetzt: Die Notarrechnung kommt einige Wochen nach dem Termin, der Grunderwerbsteuerbescheid ebenfalls. Halte den Betrag ab dem Notartermin verfügbar.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Beim Kauf selbst genutzter Immobilien wird sie in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Ohne Makler entfällt sie ganz.
Weiterlesen: Grunderwerbsteuer sparen · Eigenkapital planen · Ablauf der Finanzierung