Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis darüber, wem eine Immobilie gehört und was auf ihr lastet. Wer vor dem Notartermin einen Blick hineinwirft, kann sich viel Ärger ersparen – denn hier stehen Dinge, die im Exposé garantiert nicht auftauchen: Wegerechte für Nachbarn, ein lebenslanges Wohnrecht der Voreigentümerin, alte Grundschulden. Dieser Ratgeber erklärt den Aufbau und zeigt, worauf du in jeder Abteilung achten musst.
Der Aufbau in vier Teilen
Bestandsverzeichnis
Hier steht, um welches Grundstück es überhaupt geht: Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe und Lage. Prüfe, ob die Fläche mit dem Exposé übereinstimmt – Abweichungen kommen vor, besonders bei geteilten Grundstücken. Auch Rechte zugunsten deines Grundstücks stehen hier, etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück.
Abteilung I – Eigentümer
Wer ist eingetragen, seit wann, und auf welcher Grundlage. Wichtig: Verkaufen darf nur, wer hier steht. Bei mehreren Eigentümern – etwa Erbengemeinschaften – müssen alle zustimmen. Steht dort noch ein Verstorbener, ist die Erbfolge zuerst zu klären, was den Kauf um Monate verzögern kann.
Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
Die wichtigste Abteilung für Käufer. Was hier steht, übernimmst du in der Regel mit:
| Eintrag | Was er bedeutet | Risiko |
|---|---|---|
| Wohnrecht | jemand darf lebenslang dort wohnen | sehr hoch |
| Nießbrauch | Nutzung und Erträge stehen einem Dritten zu | sehr hoch |
| Wegerecht | Nachbar darf über dein Grundstück | mittel |
| Leitungsrecht | Versorger darf Leitungen führen und warten | gering bis mittel |
| Vorkaufsrecht | Dritter darf zu deinen Konditionen eintreten | hoch |
| Zwangsversteigerungsvermerk | Verfahren läuft | Finger weg ohne Fachberatung |
Abteilung III – Grundpfandrechte
Hier stehen Grundschulden und Hypotheken – also die Kredite der Vorbesitzer. Wichtig zu wissen: Ein hoher Betrag bedeutet nicht, dass noch so viel Schuld offen ist. Grundschulden werden nach der Tilgung häufig nicht gelöscht, weil das Geld kostet. Entscheidend ist, dass die Löschung im Kaufvertrag geregelt wird – das übernimmt der Notar. Deine eigene Bank wird hier später eingetragen; wie das abläuft, steht unter Grundschuld eintragen lassen.
So bekommst du Einsicht
Das Grundbuch ist nicht öffentlich. Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist – als Kaufinteressent genügt in der Regel ein konkreter Kaufvertragsentwurf oder eine Vollmacht des Verkäufers. In der Praxis läuft es meist so: Der Makler oder Verkäufer legt einen aktuellen Auszug vor, spätestens der Notar besorgt ihn für die Beurkundung.
Bestehe darauf, den Auszug vor dem Notartermin zu sehen – und zwar einen aktuellen, nicht einen zwei Jahre alten. Der Kaufvertragsentwurf muss dir ohnehin 14 Tage vorher vorliegen; nutze diese Zeit auch für das Grundbuch.
Die Auflassungsvormerkung
Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung vergehen oft Monate. In dieser Zeit schützt dich die Auflassungsvormerkung in Abteilung II: Sie wird direkt nach dem Notartermin eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder neu belastet. Erst wenn Kaufpreis gezahlt und Grunderwerbsteuer beglichen sind, wirst du als Eigentümer eingetragen.
Objekt geprüft – Finanzierung klären
Stelle jetzt kostenlos und unverbindlich deine Anfrage. Ein erfahrener Finanzierungsexperte aus dem Netzwerk rechnet deinen Rahmen durch.
Jetzt kostenlos anfragenBauFiPro berät nicht selbst, sondern leitet deine Anfrage an Experten mit Vermittlererlaubnis weiter.
Häufige Fragen
Darf ich als Interessent Einsicht nehmen?
Nur mit berechtigtem Interesse. Ein konkreter Kaufvertragsentwurf oder eine Vollmacht des Verkäufers reicht dafür in der Regel aus. Reine Neugier genügt nicht.
Muss eine alte Grundschuld gelöscht werden?
Nicht zwingend – sie kann auch von deiner Bank übernommen werden, was Kosten spart. Wichtig ist nur, dass die Regelung im Kaufvertrag eindeutig ist und keine fremden Schulden bestehen bleiben.
Was passiert mit einem eingetragenen Wohnrecht?
Es bleibt bestehen, auch nach dem Eigentümerwechsel. Eine Löschung erfordert die Zustimmung des Berechtigten, meist gegen Entschädigung. Der Wert der Immobilie ist entsprechend gemindert.
Wann werde ich als Eigentümer eingetragen?
Nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Bis dahin schützt dich die Auflassungsvormerkung.
Weiterlesen: Grundschuld eintragen · Notarkosten · Ablauf der Finanzierung
