Die Frage nach dem Eigenkapital wird meist falsch gestellt. Nicht „Wie viel brauche ich?“ ist entscheidend, sondern „Welche Schwelle erreiche ich damit?“ Denn Banken staffeln ihre Zinsen in Stufen – und wer knapp unter einer Grenze liegt, zahlt spürbar mehr als jemand, der sie mit ein paar tausend Euro mehr überschreitet. Dieser Ratgeber zeigt, wo diese Schwellen liegen und was dazwischen passiert.
Die Schwellen, die den Zins bestimmen
| Beleihungsauslauf | Eigenkapital (bei 400.000 €) | Zins |
|---|---|---|
| bis 60 % | 160.000 € + Nebenkosten | Bestzins |
| bis 80 % | 80.000 € + Nebenkosten | leichter Aufschlag |
| bis 90 % | 40.000 € + Nebenkosten | spürbarer Aufschlag |
| bis 100 % | nur Nebenkosten | deutlicher Aufschlag |
| über 100 % | nichts | hoher Aufschlag, oft Ablehnung |
Der praktische Nutzen dieser Tabelle: Wenn du bei 82 % Beleihung liegst, lohnt es sich, die fehlenden Prozente aufzutreiben – etwa durch ein Familiendarlehen. Der Sprung unter 80 % bringt oft mehr als monatelanges Weitersparen ohne Schwellenwechsel.
Vorsicht: Beleihungswert ist nicht Kaufpreis
Ein Punkt, der viele Rechnungen kippt: Banken beziehen den Beleihungsauslauf nicht auf den Kaufpreis, sondern auf ihren eigenen Beleihungswert – eine vorsichtige Schätzung, was die Immobilie im Notverkauf bringt. Der liegt typischerweise 10 bis 20 % unter dem Kaufpreis.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, Beleihungswert 350.000 Euro. Wer 80.000 Euro Eigenkapital einbringt, finanziert 320.000 Euro – bezogen auf den Kaufpreis sind das 80 %, bezogen auf den Beleihungswert aber 91 %. Und die zweite Zahl zählt.
Was alles als Eigenkapital zählt
- Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten
- Bausparguthaben, auch nicht zugeteilte Verträge – siehe Bausparvertrag als Eigenkapital
- Wertpapiere, Fonds, ETFs (die du tatsächlich verkaufen würdest)
- Ein bereits vorhandenes, unbelastetes Grundstück
- Anerkannte Eigenleistung, die sogenannte Muskelhypothek
- Familiendarlehen – schriftlich festgehalten erkennen Banken es an
- Schenkungen aus der Familie
Wichtig: Banken verlangen einen Herkunftsnachweis. Ein Betrag, der kurz vor dem Antrag auf dem Konto erscheint, wirft Fragen auf – halte Belege bereit. Weitere Wege stehen unter Eigenkapital ersetzen.
Warten oder kaufen?
Die schwierigste Frage. Rechne sie konkret durch, statt sie aus dem Bauch zu entscheiden:
- Für Warten spricht: Du erreichst eine Zinsschwelle. Ein Jahr sparen, das den Zins um 0,4 Punkte senkt, ist bei 320.000 Euro rund 1.280 Euro pro Jahr wert – über 15 Jahre also fast 20.000 Euro.
- Gegen Warten spricht: Weiter Miete zahlen, mögliche Kaufpreissteigerungen, und das Risiko, das passende Objekt nicht wiederzufinden.
Als Orientierung: Wenn du in einem Jahr eine Schwelle überspringen kannst, lohnt Warten meist. Wenn du nur graduell mehr ansparst, ohne die Stufe zu wechseln, selten.
Welche Zinsschwelle erreichst du?
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Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Als Untergrenze die Kaufnebenkosten, also 10 bis 15 % des Kaufpreises. Für gute Konditionen kommen 10 bis 20 % des Kaufpreises dazu.
Geht es ganz ohne Eigenkapital?
Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber mit hohem Zinsaufschlag und strenger Prüfung. Sicheres, ausreichendes Einkommen ist dann Voraussetzung.
Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?
In begrenztem Umfang ja. Banken erkennen realistisch geplante Eigenleistung an, meist bis zu einem bestimmten Anteil der Bausumme – und nur bei nachweisbarer Fachkenntnis.
Warum rechnet die Bank anders als ich?
Weil sie den Beleihungswert zugrunde legt, nicht den Kaufpreis. Der liegt meist 10 bis 20 % darunter – dein tatsächlicher Beleihungsauslauf ist dadurch höher als gedacht.
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