Ablauf der Immobilienfinanzierung: Von der Anfrage bis zur Auszahlung

Erst das Budget, dann die Immobilie: Der komplette Fahrplan in sieben Phasen, mit realistischen Zeiten und den Fristen, die du nicht nachholen kannst.

Baufinanzierung planen
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Vom ersten Gedanken bis zum Schlüssel vergehen meist drei bis neun Monate. Der Ablauf ist dabei immer derselbe – und wer die Reihenfolge kennt, vermeidet die zwei teuersten Fehler: zu spät mit der Finanzierung anzufangen und Fristen zu übersehen, die man nicht nachholen kann. Dieser Fahrplan zeigt jede Phase mit realistischer Dauer.

Die goldene Regel: Erst das Budget, dann die Immobilie. Wer zuerst sucht und dann rechnet, verliebt sich in Objekte, die er nicht finanziert bekommt – und gerät unter Druck, sobald ein Verkäufer eine Zusage will.

Phase 1: Budget klären (2–4 Wochen)

Drei Monate Haushaltsbuch zeigen dir, was du wirklich sparst. Daraus ergibt sich die tragbare Rate – maximal etwa 35 % des Nettoeinkommens, bei einem Alleinverdiener eher weniger. Dazu stellst du dein Eigenkapital zusammen und ziehst die Kaufnebenkosten ab, die daraus bezahlt werden müssen.

Parallel: Auskunft anfordern und prüfen. Falls etwas zu korrigieren ist, brauchst du sechs bis acht Wochen – die hast du jetzt noch.

Phase 2: Förderung prüfen (1–2 Wochen)

Dieser Schritt gehört vor die Objektsuche, nicht danach. Denn manche Programme setzen bestimmte Objekteigenschaften voraus – etwa einen Energiestandard oder einen sanierungsbedürftigen Altbau. Wer das vorher weiß, sucht gezielter. Übersicht unter Fördermittel für den Hauskauf.

Phase 3: Finanzierungsbestätigung (1–2 Wochen)

Jetzt – und nicht erst nach der Besichtigung. Eine Finanzierungsbestätigung zeigt Verkäufern und Maklern, dass du zahlungsfähig bist. In gefragten Lagen entscheidet das regelmäßig darüber, wer den Zuschlag bekommt.

Dafür brauchst du: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, Steuerbescheid, Eigenkapitalnachweis, Ausweis und Selbstauskunft. Bei Selbstständigen kommen zwei bis drei Jahresabschlüsse dazu.

Phase 4: Objektsuche (unbestimmt)

Die einzige Phase ohne planbare Dauer. Bei jeder ernsthaften Besichtigung solltest du diese Unterlagen anfordern:

  • Grundriss und Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis
  • Aktueller Grundbuchauszug – siehe Grundbuch verstehen
  • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung
  • Nachweise über durchgeführte Sanierungen

Bei Altbauten sind einige hundert Euro für einen Gutachter gut angelegt – sie können dich vor einem sechsstelligen Fehler bewahren.

Phase 5: Finanzierung finalisieren (2–4 Wochen)

Mit dem konkreten Objekt gehst du zurück zur Finanzierung. Die Bank bewertet jetzt die Immobilie und ermittelt den Beleihungswert – der liegt meist 10 bis 20 % unter dem Kaufpreis und bestimmt deinen Zins. Vergleiche mehrere Angebote, aber ausschließlich über SCHUFA-neutrale Konditionsanfragen.

Phase 6: Notartermin (2–3 Wochen Vorlauf)

Der Kaufvertragsentwurf muss dir mindestens 14 Tage vorher vorliegen – das ist gesetzlich vorgeschrieben und dient deinem Schutz. Nutze die Zeit zum Lesen und Fragensammeln.

Am Termin wird der Vertrag vollständig verlesen, dann unterschrieben. Anschließend beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung, die dich bis zur Eigentumsumschreibung schützt.

Beratung auf dem Grundstück – Ablauf der Immobilienfinanzierung
Beratung auf dem Grundstück – Ablauf der Immobilienfinanzierung
Niemals vorher überweisen: Der Kaufpreis wird erst nach der Zahlungsaufforderung des Notars fällig. Erst dann ist gesichert, dass die Vormerkung eingetragen ist und keine fremden Lasten bestehen bleiben. Wer vorher zahlt, gibt diese Sicherheit auf.

Phase 7: Abwicklung (4–8 Wochen)

  1. Auflassungsvormerkung wird eingetragen
  2. Grundschuld für deine Bank wird bestellt und eingetragen
  3. Notar fordert zur Zahlung auf, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind
  4. Bank zahlt das Darlehen aus
  5. Grunderwerbsteuerbescheid kommt, du zahlst
  6. Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
  7. Eigentumsumschreibung im Grundbuch – jetzt gehört es dir
  8. Übergabe mit Protokoll und Zählerständen

Rechne für die Gesamtabwicklung nach dem Notartermin mit vier bis acht Wochen. Bis dahin läuft die Miete meist weiter – diese Doppelbelastung gehört in die Kalkulation.

Am Anfang steht das Budget

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Häufige Fragen

Wie lange dauert der gesamte Ablauf?

Von der ersten Kalkulation bis zur Übergabe meist drei bis neun Monate. Die Objektsuche ist dabei der Teil mit der größten Schwankung.

Wann brauche ich die Finanzierungsbestätigung?

Vor der ernsthaften Objektsuche. Ohne sie wirst du in gefragten Lagen kaum berücksichtigt.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Zahlung?

Meist vier bis acht Wochen. Erst müssen Vormerkung und Grundschuld eingetragen sein, bevor der Notar zur Zahlung auffordert.

Kann ich den Vertrag nach der Beurkundung noch ändern?

Nur mit Zustimmung beider Seiten und erneuter Beurkundung – das kostet zusätzlich. Deshalb ist die 14-Tage-Frist zum Prüfen so wichtig.

Weiterlesen: So prüft die Bank · Kaufnebenkosten · Grundbuch verstehen

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