Baufinanzierung für Selbstständige: Das musst du wissen

Selbstständige zahlen bei der Baufinanzierung selten mehr Zinsen als Angestellte – sie brauchen nur deutlich mehr Papier. Der Grund ist simpel: Bei einem Angestellten genügt der Blick auf drei Gehaltsabrechnungen. Bei dir muss die Bank aus mehreren Geschäftsjahren ein nachhaltig verfügbares Einkommen herausrechnen. Wer versteht, wie diese Rechnung funktioniert, kann sie beeinflussen – oft um mehrere zehntausend Euro Darlehenssumme.

Die Zielkonflikt-Falle

Jahrelang war das Ziel, den steuerpflichtigen Gewinn zu drücken: Investitionen vorziehen, Abschreibungen maximieren, alles absetzen, was geht. Völlig richtig – bis zu dem Tag, an dem du eine Immobilie finanzieren willst. Denn die Bank rechnet mit genau diesem kleingerechneten Gewinn.

Ein Beispiel: Wer über drei Jahre den Gewinn um jeweils 15.000 Euro drückt, spart vielleicht 18.000 Euro Steuern. Gleichzeitig sinkt das anrechenbare Einkommen um 15.000 Euro pro Jahr – und damit die mögliche Darlehenssumme grob um 150.000 bis 200.000 Euro. Wer den Immobilienkauf zwei bis drei Jahre im Voraus plant, sollte diese Abwägung bewusst treffen.

So rechnet die Bank

Wichtig: Manche Positionen darfst du wieder hinzurechnen, weil sie keinen echten Geldabfluss darstellen – vor allem Abschreibungen. Ein guter Vermittler kennt diese Rechenwege und weist sie gegenüber der Bank aus. Wer nur die Steuerbescheide einreicht und hofft, verschenkt hier regelmäßig Spielraum.

Sonderfall: noch keine drei Jahre selbstständig

Unter zwei Jahren wird es bei den meisten Banken schwierig. Es gibt aber Wege:

• Branchenkontinuität nachweisen: Wer vorher angestellt dasselbe gemacht hat, kann das als durchgehende Erwerbsbiografie darstellen.
• Angestellter Partner als Darlehensnehmer: Ein festes Einkommen im Haushalt verändert die Bewertung grundlegend.
• Mehr Eigenkapital: Bei 30 bis 40 % sinkt das Bankrisiko so weit, dass die kurze Historie an Gewicht verliert.
• Auftragslage belegen: Rahmenverträge oder wiederkehrende Kunden sind aussagekräftiger als eine kurze Zahlenreihe.

Nicht vergessen: die zweite Auskunftei

Bei Selbstständigen fragen Banken häufiger als üblich Creditreform ab – dort gibt es unter Umständen eine Bewertung deines Unternehmens zusätzlich zur Person. Eine offene Forderung im Geschäftsverkehr kann auf die private Finanzierung durchschlagen. Prüfe deshalb beide Auskünfte, nicht nur die SCHUFA. Details unter Creditreform und Baufinanzierung.

Vorbereitung: 24 Monate vorher beginnen

1. Steuerstrategie überdenken: Zwei Jahre vor dem Kauf lohnt es sich, den ausgewiesenen Gewinn nicht weiter zu drücken.
2. Privatentnahmen sauber trennen: Klare Trennung von Geschäfts- und Privatkonto macht die Prüfung erheblich einfacher.
3. Buchhaltung aktuell halten: Eine tagesaktuelle BWA wirkt professionell und beschleunigt die Bearbeitung.
4. Auskünfte prüfen: SCHUFA und Creditreform, geschäftlich wie privat.
5. Eigenkapital aufbauen – der stärkste Hebel überhaupt, siehe Eigenkapital planen.

Häufige Fragen

Wie viele Jahre muss ich nachweisen?

Üblich sind zwei bis drei abgeschlossene Geschäftsjahre. Manche Banken akzeptieren zwei, wenn die Zahlen stabil sind und ausreichend Eigenkapital vorhanden ist.

Zahle ich als Selbstständiger höhere Zinsen?

Nicht grundsätzlich. Bei soliden Zahlen und ausreichend Eigenkapital sind dieselben Konditionen erreichbar wie bei Angestellten. Aufschläge entstehen eher bei kurzer Historie oder schwankenden Einkünften.

Zählt mein Gewinn oder mein Umsatz?

Der Gewinn nach Steuern, teils bereinigt um nicht zahlungswirksame Positionen wie Abschreibungen. Der Umsatz allein ist ohne Aussagekraft.

Was, wenn ein Jahr schlecht war?

Erkläre es aktiv und belege die Ursache. Ein nachvollziehbarer Sondereffekt wird anders bewertet als ein unkommentierter Einbruch – aber nur, wenn du ihn ansprichst.

Weiterlesen: So prüft die Bank · Creditreform beachten · Eigenkapital planen