Die Bonitätsprüfung ist der Moment, in dem sich entscheidet, ob deine Baufinanzierung zustande kommt. Viele stellen sich darunter einen Blick in die SCHUFA vor – tatsächlich ist das nur ein Teil. Banken sind gesetzlich zur Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet (§ 505a BGB) und schauen auf drei Dinge: deine Zahlungshistorie, deine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und die Immobilie als Sicherheit. Wer weiß, worauf geachtet wird, kann sich gezielt vorbereiten – und vermeidet die Fehler, die im Antrag am häufigsten teuer werden.
Die drei Säulen der Prüfung
| Säule | Was geprüft wird | Gewicht |
|---|---|---|
| Zahlungshistorie | SCHUFA, ggf. Creditreform, Kontoführung | Ausschlusskriterium bei Negativmerkmalen |
| Leistungsfähigkeit | Einkommen, Anstellung, laufende Kredite | sehr hoch |
| Sicherheit | Beleihungswert, Lage, Zustand, Eigenkapital | sehr hoch |
Der entscheidende Punkt: Diese Säulen können sich gegenseitig stützen. Eine schwächere Zahlungshistorie lässt sich durch viel Eigenkapital und ein sicheres Einkommen ausgleichen. Umgekehrt hilft ein perfekter Score wenig, wenn die Rate rechnerisch nicht tragbar ist.
Die Haushaltsrechnung – so rechnet die Bank wirklich
Banken rechnen konservativer, als die meisten erwarten. Ein vereinfachtes Beispiel für ein Paar mit einem Kind:
- Nettoeinkommen gemeinsam: 4.800 €
- Pauschale Lebenshaltung (je nach Bank ca. 700–900 € pro Erwachsener, 250–350 € pro Kind): rund 1.900 €
- Laufender Autokredit: 320 €
- Nebenkosten der neuen Immobilie (Strom, Heizung, Grundsteuer, Rücklagen, ca. 3–4 €/m²): rund 500 €
- Verbleibend für die Rate: rund 2.080 €
Auffällig: Der Autokredit über 320 Euro senkt die mögliche Darlehenssumme um rund 60.000 bis 70.000 Euro. Genau deshalb ist es so wichtig, vor dem Antrag keine neuen Verpflichtungen einzugehen und – wenn möglich – bestehende Kleinkredite abzulösen.
Der Beleihungswert und die Lücke zum Kaufpreis
Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern den Beleihungswert – ihre vorsichtige Einschätzung, was die Immobilie im Notverkauf noch bringt. Üblich ist ein Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 %. Bei 400.000 Euro Kaufpreis kann der Beleihungswert also bei 340.000 Euro liegen.
Wer 100 % des Beleihungswerts finanziert, zahlt spürbare Zinsaufschläge. Der günstigste Zins beginnt meist unterhalb von 60 % Beleihungsauslauf. Wie stark Eigenkapital hier wirkt, zeigt der Beitrag Wie viel Eigenkapital brauchst du?
Diese Unterlagen brauchst du
- Einkommen: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, bei Selbstständigen zwei bis drei Jahresabschlüsse und die aktuelle BWA.
- Steuer: Aktueller Einkommensteuerbescheid.
- Eigenkapital: Kontoauszüge, Depotauszüge, Bausparverträge – mit Nachweis der Herkunft.
- Verbindlichkeiten: Verträge zu laufenden Krediten und Leasing.
- Person: Ausweis, Selbstauskunft.
- Objekt: Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Grundbuchauszug; bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.
Ein praktischer Tipp: Reiche die Unterlagen vollständig und geordnet ein. Ein sauberes Paket wirkt sich messbar auf die Bearbeitungsdauer aus – und in Grenzfällen auch auf die Entscheidung.
Was tun, wenn die Prüfung schwierig wird?
Nicht jede Ablehnung ist endgültig. Banken bewerten Risiken unterschiedlich – was die eine ablehnt, finanziert die andere mit kleinem Aufschlag. Sinnvolle Ansatzpunkte sind: Eigenkapital erhöhen, einen zweiten Darlehensnehmer aufnehmen, die Tilgung senken, um die Rate tragbar zu machen, oder eine zusätzliche Sicherheit anbieten. Mehr dazu unter Baufinanzierung trotz negativer SCHUFA und Eigenkapital ersetzen.
Wie stehen deine Chancen wirklich?
Stelle jetzt kostenlos und unverbindlich deine Anfrage. Ein erfahrener Finanzierungsexperte aus dem Netzwerk rechnet deine Situation durch – SCHUFA-neutral.
Jetzt kostenlos anfragenBauFiPro berät nicht selbst, sondern leitet deine Anfrage an Experten mit Vermittlererlaubnis weiter.
Häufige Fragen zur Bonitätsprüfung
Wie lange dauert die Bonitätsprüfung?
Bei vollständigen Unterlagen meist wenige Tage bis zwei Wochen. Fehlende Nachweise sind der häufigste Grund für Verzögerungen.
Schaut die Bank in meine Kontoauszüge?
In der Regel ja, meist die letzten drei Monate. Sichtbar sind unter anderem Rücklastschriften, Überziehungen und regelmäßige Abbuchungen.
Wird jede Ablehnung gespeichert?
Die Ablehnung selbst nicht. Eine echte Kreditanfrage bleibt aber 12 Monate sichtbar – deshalb immer auf einer SCHUFA-neutralen Konditionsanfrage bestehen.
Zählt das Einkommen des Partners mit?
Ja, wenn er als Darlehensnehmer mit unterschreibt. Dann haftet er allerdings für die gesamte Summe, nicht nur für seinen Anteil.
Weiterlesen: SCHUFA-Score verstehen · Eigenkapital planen · Ablauf der Finanzierung
