Sondertilgung bei der Baufinanzierung: Vor- und Nachteile

Das Sondertilgungsrecht ist der billigste Vertragsbestandteil mit der größten Wirkung: Es kostet bei den meisten Banken nichts, muss aber ausdrücklich vereinbart sein – und wird trotzdem regelmäßig vergessen. Wer jährlich 5 % extra tilgen darf und das nutzt, verkürzt seine Laufzeit um Jahre und spart einen fünfstelligen Betrag an Zinsen. Ohne diese Klausel geht gar nichts: Freiwillige Rückzahlungen kann die Bank ablehnen oder mit einer Vorfälligkeitsentschädigung belegen.

Warum früh so viel mehr bringt

Eine Sondertilgung wirkt doppelt: Sie senkt die Restschuld sofort – und für jeden Euro weniger Restschuld fallen ab sofort Zinsen weg. Dieser Zinseffekt läuft bis zum Ende der Laufzeit weiter. Deshalb ist derselbe Betrag zu unterschiedlichen Zeitpunkten unterschiedlich viel wert:

Derselbe Betrag ist im zweiten Jahr also rund sechsmal so viel wert wie im 22. Wer die Wahl hat, tilgt früh.

Worauf du im Vertrag achten musst

• Höhe: 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme ist Standard. Manche Banken bieten 10 % gegen kleinen Zinsaufschlag – meist nur sinnvoll, wenn du es wirklich ausschöpfst.
• Bezugsgröße: Achte darauf, dass sich die Prozentangabe auf die ursprüngliche Summe bezieht, nicht auf die aktuelle Restschuld. Sonst schrumpft dein Spielraum jedes Jahr.
• Übertragbarkeit: Nicht genutzte Kontingente verfallen in der Regel. Wenige Banken erlauben, sie ins Folgejahr mitzunehmen – nachfragen lohnt.
• Termin: Manche Banken akzeptieren Sondertilgungen nur zu bestimmten Stichtagen, andere jederzeit. Prüfe das, bevor du planst.
• Kosten: Sollte 0 Euro sein. Gebühren für Sondertilgungen sind ein Grund, das Angebot zu hinterfragen.

Sondertilgen oder anlegen?

Eine berechtigte Frage. Die Sondertilgung bringt dir eine garantierte Rendite in Höhe deines Sollzinses – bei 3,6 % also 3,6 % risikofrei und steuerfrei. Eine Geldanlage müsste nach Steuern mehr erwirtschaften, und zwar sicher.

Bei den aktuellen Bauzinsen spricht deshalb viel für die Tilgung – vor allem, weil sie zusätzlich das Risiko der Anschlussfinanzierung senkt: weniger Restschuld heißt weniger Angriffsfläche, falls die Zinsen bis dahin gestiegen sind.

Woher das Geld typischerweise kommt

• Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld, Bonuszahlungen
• Steuererstattung
• Erbschaft oder Schenkung
• Auszahlung aus einem zuteilungsreifen Bausparvertrag – siehe Bausparvertrag als Eigenkapital
• Verkauf eines Autos, das nach dem Umzug nicht mehr gebraucht wird

Ein praktischer Tipp: Richte einen Dauerauftrag auf ein separates Tagesgeldkonto ein und tilge einmal jährlich in einer Summe. Das ist einfacher zu verwalten als viele Einzelzahlungen – und du hast das Geld bis dahin verfügbar, falls etwas dazwischenkommt.

Häufige Fragen

Kostet eine Sondertilgung Gebühren?

Bei vereinbartem Sondertilgungsrecht nein. Ohne Vereinbarung kann die Bank ablehnen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Was passiert mit nicht genutzten Kontingenten?

Sie verfallen in der Regel zum Jahresende. Nur wenige Banken erlauben eine Übertragung ins Folgejahr – das steht im Vertrag.

Sinkt dadurch meine Rate?

Standardmäßig nicht – die Rate bleibt gleich, dafür verkürzt sich die Laufzeit. Manche Banken bieten alternativ eine Ratensenkung an; das musst du ausdrücklich wünschen.

Lohnt sich ein höheres Sondertilgungsrecht?

Nur wenn du es realistisch ausschöpfst. Ein Zinsaufschlag für 10 % Sondertilgung rechnet sich nicht, wenn du am Ende jährlich 3.000 Euro tilgst – das wären auch mit 5 % möglich gewesen.

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