Beim Volltilgerdarlehen fällt ein Satz weg, der sonst jede Baufinanzierung begleitet: „Und was passiert nach der Zinsbindung?“ Nichts passiert – das Darlehen ist dann zurückgezahlt. Diese Gewissheit lassen sich Banken nicht bezahlen, im Gegenteil: Sie geben meist einen Zinsrabatt. Der Preis liegt woanders – in einer Rate, die deutlich höher ist, und in Flexibilität, die du komplett aufgibst.
Der direkte Vergleich
300.000 Euro Darlehen, Laufzeit bzw. Zinsbindung jeweils 20 Jahre:
| Volltilger | Annuität (2 % Tilgung) | |
|---|---|---|
| Zins | 3,4 % | 3,6 % |
| Monatsrate | rund 1.720 € | rund 1.400 € |
| Restschuld nach 20 J. | 0 € | rund 128.000 € |
| Zinskosten | rund 113.000 € | rund 122.000 € (bis dahin) |
| Sondertilgung | meist ausgeschlossen | üblich 5 % p. a. |
| Zinsrisiko danach | keines | volles Risiko |
Der Volltilger kostet 320 Euro mehr im Monat. Dafür bist du nach 20 Jahren fertig, während beim Annuitätendarlehen noch 128.000 Euro offen sind – zu einem Zins, den heute niemand kennt.
Für wen es sich rechnet
Passend, wenn dein Einkommen sicher und ausreichend hoch ist, du spät kaufst und vor der Rente fertig sein willst, du Ruhe und Kalkulierbarkeit über alles stellst – und wenn du ohnehin keine Sonderzahlungen erwartest.
Nicht passend, wenn Familienplanung, Selbstständigkeit oder Jobwechsel im Raum stehen, wenn du unregelmäßige Boni oder eine Erbschaft erwartest, oder wenn die höhere Rate dich an die Belastungsgrenze bringt.
Der Mittelweg, den die meisten übersehen
Es gibt eine Variante, die fast alle Vorteile kombiniert: ein normales Annuitätendarlehen mit hoher Tilgung (3–4 %) und langer Zinsbindung (15–20 Jahre), dazu ein Sondertilgungs- und ein Tilgungssatzwechselrecht.
Du kommst der Volltilgung damit sehr nahe, verzichtest auf den kleinen Zinsrabatt – behältst aber die Möglichkeit, die Rate zu senken, wenn es eng wird, und schneller zu tilgen, wenn Geld übrig ist. Für die meisten Haushalte ist dieser Weg die klügere Wahl. Wie stark die Tilgung wirkt, zeigt Tilgung berechnen.
Was auch beim Volltilger gilt
Ein Trost für alle, die sich gebunden fühlen: Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB gilt auch hier. Zehn Jahre nach Vollauszahlung kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer also einen 25-jährigen Volltilger abschließt und nach zwölf Jahren feststellt, dass die Zinsen deutlich gefallen sind, kann wechseln. Die vollständige Bindung besteht damit nur in den ersten zehn Jahren.
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Häufige Fragen
Ist ein Volltilgerdarlehen günstiger?
Im Zinssatz meist ja, um 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte. Über die Gesamtlaufzeit sparst du zusätzlich, weil schneller getilgt wird und kein Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung besteht.
Kann ich zusätzlich sondertilgen?
In der Regel nicht. Die Tilgung ist exakt auf die Laufzeit berechnet, deshalb schließen die meisten Banken Sondertilgungen und Tilgungswechsel aus.
Welche Laufzeiten sind üblich?
Meist 10 bis 30 Jahre, gängig sind 15 und 20. Kürzere Laufzeiten führen zu sehr hohen Raten, längere zu höheren Zinssätzen.
Komme ich vorzeitig raus?
Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung greift das gesetzliche Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist – auch beim Volltilger. Davor nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung.
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