Wenn das Ersparte nicht reicht, gibt es zwei Reaktionen: warten – oder prüfen, was Banken sonst noch als Eigenkapital anerkennen. Die zweite ist meist die bessere, denn Eigenkapital ist nicht gleich Bargeld. Bausparguthaben, Familiendarlehen, Eigenleistung, Förderkredite: All das kann die Lücke schließen. Dieser Ratgeber sortiert die Möglichkeiten nach dem, was Banken tatsächlich akzeptieren.
Was Banken anerkennen – und wie stark
| Quelle | Anerkennung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Familiendarlehen | voll | schriftlicher Vertrag, Nachrangigkeit |
| Schenkung | voll | Nachweis der Herkunft |
| Bausparguthaben | voll | auch nicht zugeteilt möglich |
| Wertpapiere, ETFs | meist mit Abschlag | Kursrisiko wird eingerechnet |
| Eigenleistung | begrenzt | Fachkenntnis, realistische Kalkulation |
| Unbelastetes Grundstück | voll | Wertgutachten |
| Konsumkredit | nein | gilt als Belastung, nicht als Kapital |
Familiendarlehen richtig aufsetzen
Der stärkste Hebel – wenn er formal sauber ist. Banken akzeptieren ein Darlehen aus der Familie in der Regel als Eigenkapital, wenn drei Dinge erfüllt sind:
- Schriftlicher Vertrag mit Betrag, Zins (auch 0 % ist möglich), Laufzeit und Rückzahlungsmodalitäten.
- Nachrangigkeit: Die Bank steht im Grundbuch vor dem Familienmitglied. Eine entsprechende Erklärung wird meist verlangt.
- Nachweis der Herkunft beim Geldgeber – ein Kontoauszug genügt in der Regel.
Steuerlicher Hinweis: Eine echte Schenkung kann Schenkungsteuer auslösen, wobei die Freibeträge zwischen Eltern und Kindern hoch sind und alle zehn Jahre neu zur Verfügung stehen. Ein verzinstes Darlehen ist steuerlich anders zu behandeln als eine Schenkung – bei größeren Beträgen lohnt die Rücksprache mit dem Steuerberater.
Eigenleistung realistisch einschätzen
Die „Muskelhypothek“ wird oft überschätzt. Banken erkennen sie an, aber mit Grenzen – und sie prüfen, ob du es wirklich kannst. Realistisch machbar sind für Laien:
- Malerarbeiten, Tapezieren
- Bodenbeläge verlegen
- Fliesenarbeiten in einfachem Umfang
- Gartenanlage, Außenbereich
- Abbrucharbeiten bei Sanierungen
Nicht anerkannt werden Arbeiten, die Fachbetriebe erfordern – Elektrik, Sanitär, Statik. Und die entscheidende Frage lautet: Hast du die Zeit? Eigenleistung neben einem Vollzeitjob verlängert die Bauzeit, und das kostet über Bereitstellungszinsen und Doppelbelastung schnell mehr, als die Ersparnis bringt.
Förderkredite als Kapitalersatz
Sie sind kein Eigenkapital im engeren Sinn, wirken aber ähnlich: Ein zinsverbilligtes Förderdarlehen senkt den Anteil, den du zu Marktkonditionen finanzieren musst – und damit die Gesamtbelastung. Welche Programme infrage kommen, steht unter Fördermittel für den Hauskauf.
Ähnlich funktioniert ein Bausparvertrag: Selbst wenn er noch nicht zuteilungsreif ist, akzeptieren viele Banken das angesparte Guthaben – und manche binden das spätere Bauspardarlehen als Nachrangdarlehen ein.
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Häufige Fragen
Wird ein Familiendarlehen anerkannt?
In der Regel ja, wenn ein schriftlicher Vertrag vorliegt und der Geldgeber der Nachrangigkeit gegenüber der Bank zustimmt.
Wie viel Eigenleistung akzeptiert die Bank?
Meist nur bis zu einem begrenzten Anteil der Bausumme und nur für Gewerke, die du nachweislich beherrschst. Elektrik und Sanitär werden praktisch nie anerkannt.
Kann ich einen Kredit als Eigenkapital nutzen?
Nein. Banken sehen ihn in der Auskunft, erkennen ihn nicht an und rechnen die Rate zusätzlich gegen deine Kapazität – das verschlechtert die Lage doppelt.
Zählt ein nicht zugeteilter Bausparvertrag?
Das angesparte Guthaben ja. Ob auch das künftige Bauspardarlehen eingebunden wird, hängt von der Bank und der Konstruktion ab.
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