Deine Zinsbindung läuft in zwei Jahren aus – und du stehst vor der Frage: jetzt festzurren oder später vergleichen? Beide Wege haben ihre Berechtigung, und die Antwort hängt weniger von Zinsprognosen ab als von zwei Zahlen aus deinem eigenen Vertrag: der Restschuld und dem Datum der Vollauszahlung. Dieser Ratgeber stellt beide Wege gegenüber und liefert eine Entscheidungshilfe, die ohne Kaffeesatzleserei auskommt.
Die Gegenüberstellung
| Kriterium | Forward-Darlehen | Klassisch |
|---|---|---|
| Abschluss | bis 60 Monate vorher | 3–12 Monate vorher |
| Zinsaufschlag | ja, je nach Vorlauf | nein |
| Planungssicherheit | vollständig | keine |
| Profitieren von fallenden Zinsen | nein | ja |
| Bindung | Abnahmepflicht | keine |
| Aufwand | einmalig, früh | später, unter Zeitdruck |
Die Entscheidungshilfe
Statt über Zinsprognosen zu spekulieren, beantworte diese vier Fragen:
- Wie hoch ist deine Restschuld? Über 150.000 Euro spricht für Forward – jeder Zehntelpunkt wiegt dann schwer. Unter 80.000 Euro ist der Effekt gering.
- Wie viel Puffer hat deine Rate? Wenn 200 Euro mehr im Monat dich in Bedrängnis brächten, ist Sicherheit mehr wert als eine mögliche Ersparnis.
- Wann wurde dein Darlehen vollständig ausgezahlt? Liegt das über zehn Jahre zurück, hast du das Sonderkündigungsrecht – du kannst also jederzeit mit sechs Monaten Frist wechseln und brauchst kein Forward.
- Wie lange bis zum Ablauf? Unter zwölf Monaten ist der Aufschlag minimal, über 36 Monate wird er teuer.
Frage drei ist die, die am häufigsten übersehen wird – und die manchmal die ganze Überlegung erübrigt. Details dazu unter Zinsbindung und Sonderkündigungsrecht.
Was beide Wege gemeinsam haben
Egal wofür du dich entscheidest – diese Punkte gelten immer:
- Nicht bei der Hausbank bleiben, ohne zu vergleichen. Die Prolongation ist bequem, aber selten die günstigste Option. Der Wechsel kostet meist nur die Grundschuldabtretung.
- Nur Konditionsanfragen stellen – die sind SCHUFA-neutral, echte Kreditanfragen drücken den Score.
- Tilgung überprüfen. Die Anschlussfinanzierung ist der ideale Moment, den Tilgungssatz anzuheben. Deine Rate ist seit Jahren eingeplant, Gehaltssteigerungen kamen dazu.
- Sondertilgungsrecht neu vereinbaren – es gilt nicht automatisch weiter.
- Rechtzeitig anfangen. Läuft die Bindung ohne Anschlussregelung aus, greift ein variabler Zins deutlich über Marktniveau.
Ein realistischer Zeitplan
36 Monate vorher: Restschuld und Auszahlungsdatum aus dem Tilgungsplan heraussuchen, Auskunft prüfen. 24 Monate: Erste Forward-Angebote einholen und Break-even berechnen. 12 Monate: Entscheidung Forward oder klassisch. 6 Monate: Bei klassischer Variante Angebote vergleichen. 3 Monate: Vertrag unterschreiben, bei Wechsel Grundschuldabtretung veranlassen.
Forward oder abwarten?
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Häufige Fragen
Was ist günstiger?
Das weiß man erst hinterher. Das Forward ist günstiger, wenn die Zinsen über deinen Break-even steigen – die klassische Variante, wenn sie gleich bleiben oder fallen.
Kann ich beides kombinieren?
Bei größeren Summen ja – ein Teil per Forward, ein Teil offen. Das begrenzt das Risiko und erhält einen Teil der Chance. Du musst aktiv danach fragen.
Muss ich bei meiner Bank bleiben?
Nein, beide Varianten sind auch bei einer anderen Bank möglich. Es fällt lediglich die Grundschuldabtretung an, meist ein niedriger dreistelliger Betrag.
Wann sollte ich anfangen?
Zwei bis drei Jahre vor Ablauf mit der Bestandsaufnahme, ein Jahr vorher mit der Entscheidung. Auf keinen Fall erst, wenn der Brief der Bank kommt.
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