Ein Bausparvertrag hilft bei der Finanzierung auf drei verschiedene Arten – und die meisten kennen nur eine davon. Neben dem naheliegenden Weg, das Guthaben als Eigenkapital einzubringen, kannst du das Bauspardarlehen als Nachrangdarlehen einbinden oder den Vertrag zur späteren Umschuldung nutzen. Welcher Weg der richtige ist, hängt davon ab, ob dein Vertrag zuteilungsreif ist.
Die drei Wege
| Weg | Voraussetzung | Wirkung |
|---|---|---|
| Guthaben auflösen | jederzeit möglich | volles Eigenkapital |
| Guthaben + Bauspardarlehen | Vertrag zuteilungsreif | senkt Bankdarlehen deutlich |
| Vertrag stehen lassen | – | spätere Anschlussfinanzierung gesichert |
Weg 1: Nur das Guthaben
Der einfachste Fall. Du kündigst den Vertrag oder löst ihn auf, das Guthaben fließt in die Finanzierung. Banken akzeptieren es ohne Weiteres als Eigenkapital – ein Kontoauszug der Bausparkasse genügt als Nachweis.
Wichtig: Achte auf Kündigungsfristen. Sie betragen häufig drei Monate. Wer erst beim Notartermin daran denkt, hat ein Timing-Problem. Und prüfe, ob durch die Kündigung staatliche Förderung verloren geht – bei Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage gelten Bindungsfristen.
Weg 2: Guthaben plus Bauspardarlehen
Bei einem zuteilungsreifen Vertrag wird es interessant. Ein Beispiel mit 100.000 Euro Bausparsumme, davon 45.000 Euro angespart:
- Kaufpreis: 400.000 € plus 48.000 € Nebenkosten
- Bausparguthaben als Eigenkapital: 45.000 €
- Weiteres Eigenkapital: 40.000 €
- Bauspardarlehen: 55.000 € (nachrangig)
- Bankdarlehen: nur noch 308.000 € statt 363.000 €
Der Effekt: Das Bankdarlehen sinkt und damit der Beleihungsauslauf – möglicherweise unter eine Zinsschwelle. Die Bank muss dem Nachrang allerdings zustimmen, und das Bauspardarlehen hat meist eine kürzere Laufzeit mit entsprechend höherer Rate. Beides gehört vorher geklärt.
Weg 3: Für später aufheben
Der oft übersehene Weg. Wenn dein Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist und du genug anderes Eigenkapital hast, kannst du ihn weiterlaufen lassen – und ihn später für die Anschlussfinanzierung oder eine Modernisierung nutzen.
Das ist besonders attraktiv, weil das Bauspardarlehen dann als zweites Grundpfandrecht eingetragen werden kann – oder bei kleineren Modernisierungen sogar ohne Grundschuld auskommt. Du sicherst dir damit heute einen Zins für einen Bedarf, der erst in zehn Jahren entsteht.
Was Banken dazu wissen wollen
- Aktueller Kontostand der Bausparkasse
- Zuteilungstermin – tatsächlich oder voraussichtlich
- Konditionen des Bauspardarlehens: Zins, Laufzeit, Rate
- Bindungen: Läuft staatliche Förderung mit Sperrfristen?
Bringe diese Unterlagen gleich zum ersten Gespräch mit. Ein Bausparvertrag, der erst später erwähnt wird, führt zu Nachforderungen und verzögert die Zusage.
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Häufige Fragen
Zählt ein nicht zugeteilter Vertrag?
Das angesparte Guthaben ja, in voller Höhe. Das Bauspardarlehen steht dagegen erst mit der Zuteilung zur Verfügung.
Verliere ich Förderung, wenn ich kündige?
Möglich. Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage sind an Bindungsfristen und wohnwirtschaftliche Verwendung geknüpft – prüfe das vor der Kündigung.
Ist ein Bauspardarlehen günstiger als ein Bankdarlehen?
Nicht automatisch. Bei alten Verträgen aus Hochzinsphasen kann es teurer sein. Vergleiche den vereinbarten Zins mit dem aktuellen Marktzins.
Muss die Bank dem Nachrang zustimmen?
Ja. Sie steht dann im Grundbuch vor der Bausparkasse. Die meisten Banken akzeptieren das, es sollte aber vorab geklärt werden.
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