Eine Vollfinanzierung ist möglich – die Frage ist nicht ob, sondern zu welchem Preis. Und der ist höher, als die meisten erwarten: Rechne mit 0,5 bis 1 Prozentpunkt Zinsaufschlag. Auf 350.000 Euro über 15 Jahre sind das schnell 30.000 bis 50.000 Euro extra. Dieser Ratgeber zeigt, wann sich das trotzdem rechnet – und wann Warten die bessere Entscheidung ist.
Was der Aufschlag konkret kostet
| Variante | Zins (Beispiel) | Rate bei 350.000 € | Mehrkosten in 15 J. |
|---|---|---|---|
| 20 % Eigenkapital | 3,5 % | rund 1.600 € | – |
| Nur Nebenkosten selbst | 4,1 % | rund 1.780 € | rund 31.500 € |
| 110 % (alles finanziert) | 4,6 % | rund 1.925 € | rund 57.750 € |
Der Unterschied zwischen erster und letzter Zeile beträgt über 15 Jahre fast 58.000 Euro – bei derselben Immobilie. Das ist der Preis für fehlendes Eigenkapital.
Was Banken dafür verlangen
- Sehr gute Bonität: keine Negativmerkmale, sauberes Konto
- Sicheres Einkommen: unbefristet, außerhalb der Probezeit, idealerweise über Jahre stabil
- Überdurchschnittliches Einkommen: Die Rate muss trotz Aufschlag komfortabel tragbar sein
- Werthaltige Immobilie: gute Lage, guter Zustand, gute Wiederverkäuflichkeit
- Hohe Tilgung: oft mindestens 2 %, um die Restschuld schnell zu senken
Der letzte Punkt ist entscheidend und wird oft übersehen: Bei einer Vollfinanzierung ist deine Restschuld nach zehn Jahren noch sehr hoch. Steigen die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung, trifft dich das mit voller Wucht.
Wann es trotzdem sinnvoll ist
Es gibt Konstellationen, in denen die Rechnung aufgeht:
- Hohes, sicheres Einkommen ohne Erspartes: Wer gut verdient, aber erst spät angefangen hat zu sparen, kann die höhere Rate tragen und schnell tilgen.
- Deutlich unter Marktwert gekauft: Liegt der Kaufpreis unter dem Verkehrswert, ist die Sicherheitslücke faktisch kleiner.
- Absehbare Sonderzahlung: Eine sichere Erbschaft oder Auszahlung, mit der du bald tilgen kannst.
- Miete höher als die Rate: In manchen Regionen ist das der Fall – dann ist Kaufen auch mit Aufschlag günstiger als Mieten.
Die Alternative: ein Jahr warten
Bevor du dich für eine Vollfinanzierung entscheidest, rechne diese Variante gegen: Wer ein Jahr konsequent spart und dabei eine Zinsschwelle überspringt, spart über die Zinsbindung oft mehr, als die Jahresmiete kostet.
Prüfe parallel, ob sich die Lücke anders schließen lässt – Familiendarlehen, Bausparguthaben, Eigenleistung. Was Banken davon anerkennen, steht unter Eigenkapital ersetzen. Oft ist die Lücke kleiner, als sie zunächst wirkt.
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Häufige Fragen
Ist eine Vollfinanzierung überhaupt möglich?
Ja, aber nur bei sehr guter Bonität, sicherem Einkommen und werthaltiger Immobilie. Der Zinsaufschlag liegt meist zwischen 0,5 und 1 Prozentpunkt.
Was ist der Unterschied zwischen 100 und 110 Prozent?
Bei 100 % wird der Kaufpreis finanziert, die Nebenkosten zahlst du selbst. Bei 110 % kommen die Nebenkosten ins Darlehen – das ist deutlich teurer und selten.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Möglichst hoch, mindestens 2 %. Bei einer Vollfinanzierung ist die Restschuld nach der Zinsbindung sonst so groß, dass ein Zinsanstieg gefährlich wird.
Was passiert, wenn ich früh verkaufen muss?
Dann kann der Erlös unter der Restschuld liegen, und es bleibt eine Schuld ohne Immobilie. Das ist das größte Risiko einer Finanzierung ohne Eigenkapital.
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