Beim Annuitätendarlehen bleibt deine Rate über die gesamte Zinsbindung gleich – aber das, was sie bewirkt, verändert sich jeden Monat. Anfangs fließt der Großteil in Zinsen, am Ende fast alles in die Tilgung. Diese Verschiebung ist der Grund, warum ein Prozentpunkt mehr Anfangstilgung die Laufzeit um über zehn Jahre verkürzen kann. Wer den Mechanismus versteht, trifft eine bessere Entscheidung als nach Gefühl.
Wie sich deine Rate verschiebt
Beispiel: 300.000 Euro, 3,6 % Zins, 2 % Anfangstilgung, Monatsrate 1.400 Euro.
| Jahr | davon Zinsen | davon Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1 | rund 900 € | rund 500 € | 294.000 € |
| 10 | rund 690 € | rund 710 € | 228.000 € |
| 20 | rund 400 € | rund 1.000 € | 128.000 € |
| 28 | wenige Euro | fast alles | 0 € |
Der Effekt beschleunigt sich also von selbst. Genau deshalb wirkt der Startwert so stark – er bestimmt, wie schnell dieser Prozess in Gang kommt.
Was ein Prozentpunkt ausmacht
| Tilgung | Rate | Laufzeit | Zinskosten gesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.150 € | rund 41 Jahre | rund 265.000 € |
| 2 % | 1.400 € | rund 28 Jahre | rund 168.000 € |
| 3 % | 1.650 € | rund 21 Jahre | rund 123.000 € |
| 4 % | 1.900 € | rund 17 Jahre | rund 98.000 € |
Von 1 % auf 2 %: 250 Euro mehr im Monat, dafür 97.000 Euro weniger Zinsen und 13 Jahre kürzer. Das ist die wirksamste Stellschraube der gesamten Finanzierung – wirksamer als ein Zehntelpunkt beim Zins.
Zwei Rechte, die in den Vertrag gehören
Beide kosten in der Regel nichts – aber nur, wenn sie vereinbart sind:
- Tilgungssatzwechselrecht: Erlaubt es, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zu ändern, meist zwei- bis dreimal in einem Korridor von 1 bis 5 %. Unverzichtbar, wenn Elternzeit, Jobwechsel oder Selbstständigkeit denkbar sind.
- Sondertilgungsrecht: Meist 5 % der Darlehenssumme pro Jahr, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Damit landen Bonus, Erbschaft oder Steuererstattung direkt in der Restschuld – siehe Sondertilgung.
Die Kombination ist ideal: hohe Tilgung für schnelle Rückzahlung, Wechselrecht als Notbremse, Sondertilgung für gute Jahre.
Der Tilgungsplan – lass ihn dir geben
Jede Bank erstellt vor Vertragsabschluss einen Tilgungsplan. Er zeigt für jedes Jahr Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld. Zwei Zahlen solltest du dort gezielt suchen: die Restschuld am Ende der Zinsbindung – die musst du neu finanzieren – und das Jahr der vollständigen Rückzahlung. Beide sagen mehr über die Qualität deiner Finanzierung aus als der Zinssatz auf dem Deckblatt.
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Häufige Fragen
Was bedeutet „anfängliche Tilgung“?
Der Prozentsatz der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst. Danach steigt der Tilgungsanteil automatisch, weil bei gleicher Rate weniger Zinsen anfallen.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Mindestens 2 %, empfehlenswert sind 3 %. Entscheidend ist, dass du bis zum Rentenbeginn schuldenfrei bist.
Kann ich den Tilgungssatz später ändern?
Nur wenn ein Tilgungssatzwechselrecht vereinbart ist. Viele Banken bieten es kostenlos an – es muss aber im Vertrag stehen, also aktiv danach fragen.
Was ist wichtiger – Zins oder Tilgung?
Beides zusammen. Der Zins ist gegeben, die Tilgung wählst du. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung wirkt meist stärker als ein Zehntelpunkt beim Zins.
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