Am Ende der Zinsbindung steht selten eine Null. Bei 2 % Anfangstilgung und zehn Jahren Laufzeit sind von 300.000 Euro noch rund 228.000 Euro offen – und die müssen neu finanziert werden, zu einem Zins, den heute niemand kennt. Wer sich rechtzeitig kümmert, hat drei Wege zur Auswahl. Wer wartet, bekommt automatisch den teuersten.
Die drei Wege im Vergleich
| Weg | Aufwand | Kosten | Konditionen |
|---|---|---|---|
| Prolongation | minimal | keine | selten die besten |
| Umschuldung | moderat | Grundschuldabtretung | oft deutlich besser |
| Forward | früh, einmalig | Zinsaufschlag | heute gesichert |
| Nichts tun | keiner | – | variabler Zins, meist teuer |
Die letzte Zeile ist keine Option, sondern das, was automatisch passiert, wenn du nichts unternimmst. Der variable Zins liegt regelmäßig deutlich über dem Marktniveau und kann sich quartalsweise ändern.
Warum der Wechsel meist günstiger ist
Deine bisherige Bank schickt dir etwa drei Monate vor Ablauf ein Verlängerungsangebot. Bequem – aber sie weiß, dass die meisten Kunden es einfach unterschreiben. Entsprechend kalkuliert sie.
Der Wechsel kostet dagegen nur die Grundschuldabtretung, meist ein niedriger dreistelliger Betrag. Bei 200.000 Euro Restschuld und 0,3 Prozentpunkten besserem Zins sparst du 600 Euro pro Jahr – die Abtretung hat sich nach wenigen Monaten amortisiert. Details unter Grundschuld eintragen.
Praktischer Hinweis: Hole dir vor dem Gespräch mit deiner Bank ein Vergleichsangebot. Mit einem konkreten Konkurrenzangebot in der Hand wird die Prolongation oft plötzlich günstiger.
Das Sonderkündigungsrecht kennen
Nach § 489 BGB kannst du jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
Das betrifft dich, wenn du eine 15- oder 20-jährige Bindung zu einem hohen Zins abgeschlossen hast: Nach zehn Jahren kannst du wechseln. Prüfe im Vertrag das Datum der Vollauszahlung – nicht das der Unterschrift, denn die Frist läuft ab der letzten Auszahlungsrate.
Dein Zeitplan
- 36 Monate vorher: Restschuld und Auszahlungsdatum aus dem Tilgungsplan heraussuchen. Auskunft prüfen, Fehlerhaftes beanstanden.
- 24 Monate: Erste Forward-Angebote einholen und den Break-even berechnen – siehe Forward-Darlehen.
- 12 Monate: Entscheidung für einen der drei Wege.
- 6 Monate: Angebote vergleichen, ausschließlich als SCHUFA-neutrale Konditionsanfrage.
- 3 Monate: Unterschreiben, bei Wechsel die Grundschuldabtretung veranlassen.
Wichtig beim neuen Vertrag: Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechselrecht gelten nicht automatisch weiter. Beides muss neu vereinbart werden.
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Häufige Fragen
Wann sollte ich mich kümmern?
Spätestens ein Jahr vor Ablauf, bei Forward-Interesse zwei bis drei Jahre vorher. Nicht erst, wenn das Schreiben der Bank kommt.
Was kostet ein Bankwechsel?
Im Wesentlichen die Grundschuldabtretung, meist ein niedriger dreistelliger Betrag. Bei besserem Zins amortisiert sich das innerhalb weniger Monate.
Wird meine Bonität neu geprüft?
Bei einer reinen Prolongation meist nicht. Bei einem Wechsel prüft die neue Bank vollständig – bewertet aber positiv, dass die Restschuld gesunken ist.
Kann ich die Rate ändern?
Ja, du schließt einen neuen Vertrag und kannst Tilgung und Zinsbindung frei wählen. Das ist der beste Moment, die Tilgung anzuheben.
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