Im Bankgespräch fallen Begriffe, die klingen, als müsste man sie kennen: Beleihungsauslauf, Annuität, anfängliche Tilgung, Sollzins versus Effektivzins. Wer nachfragt, wirkt unsicher – wer nicht nachfragt, unterschreibt etwas, das er nicht durchdringt. Dieser Ratgeber erklärt die acht Begriffe, die wirklich zählen, und zeigt, welche Zahl bei jedem davon deine Entscheidung bestimmt.
Die acht Begriffe, die du brauchst
| Begriff | Bedeutung | Warum wichtig |
|---|---|---|
| Annuität | gleichbleibende Rate aus Zins + Tilgung | deine Monatsbelastung |
| Anfängliche Tilgung | Rückzahlungsanteil im ersten Jahr | bestimmt die Laufzeit |
| Zinsbindung | Zeitraum mit festem Zins | deine Planungssicherheit |
| Restschuld | offener Betrag am Ende der Bindung | dein künftiges Zinsrisiko |
| Beleihungswert | vorsichtiger Schätzwert der Bank | liegt unter dem Kaufpreis |
| Beleihungsauslauf | Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert | bestimmt deinen Zins |
| Effektiver Jahreszins | Sollzins plus Nebenkosten | zum Vergleichen |
| Grundschuld | Sicherheit im Grundbuch | ohne sie kein Darlehen |
Der Zusammenhang, den man verstanden haben muss
Diese Begriffe hängen zusammen, und zwar so:
Dein Eigenkapital bestimmt den Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf bestimmt deinen Zins. Zins und Tilgung ergeben deine Rate. Und Tilgung plus Zinsbindung bestimmen die Restschuld am Ende – also dein Risiko in zehn oder fünfzehn Jahren.
Daraus folgt: Die beiden Stellschrauben, die du wirklich in der Hand hast, sind Eigenkapital und Tilgung. Der Zins ist Marktergebnis, die Zinsbindung eine Risikoentscheidung – aber diese zwei bestimmst du.
Die fünf Fragen fürs Bankgespräch
- Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung?
- Welchen Beleihungswert setzen Sie an? – daraus ergibt sich, ob du eine Zinsschwelle knapp verfehlst
- Wie viel Sondertilgung ist kostenlos möglich?
- Gibt es ein Tilgungssatzwechselrecht – wie oft, in welchem Rahmen?
- Wie lange ist die bereitstellungsfreie Zeit? – beim Neubau entscheidend
Diese fünf Fragen unterscheiden ein gutes von einem durchschnittlichen Angebot – deutlicher als ein Zehntelpunkt beim Zins. Vertiefend: Tilgung verstehen, Zinsbindung wählen und Angebote vergleichen.
Die drei Faustregeln
- Rate: höchstens 35 % des Nettoeinkommens, bei einem Verdiener eher 30 %
- Eigenkapital: Nebenkosten komplett plus möglichst 10–20 % des Kaufpreises
- Zins + Tilgung ≈ 6 % der Darlehenssumme pro Jahr – dann bist du in etwa 25 Jahren fertig
Und ein Test, der mehr sagt als jede Regel: Rechne dein Alter beim Kauf plus die Laufzeit zusammen. Liegt das Ergebnis deutlich über 67, stimmt etwas an der Kalkulation nicht.
Deine Zahlen einmal durchgerechnet
Stelle jetzt kostenlos und unverbindlich deine Anfrage. Ein erfahrener Finanzierungsexperte aus dem Netzwerk erklärt dir jede Position.
Jetzt kostenlos anfragenBauFiPro berät nicht selbst, sondern leitet deine Anfrage an Experten mit Vermittlererlaubnis weiter.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Preis für das Geld, der Effektivzins rechnet Nebenkosten und Zahlungsweise mit ein. Zum Vergleichen nimmst du den Effektivzins.
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?
Weil die Bank vorsichtig schätzt, was die Immobilie im Notverkauf bringt. Der Abschlag beträgt meist 10 bis 20 %.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld muss neu finanziert werden – über Verlängerung, Wechsel oder ein vorher abgeschlossenes Forward-Darlehen.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Grob: tragbare Rate mal 12, geteilt durch etwa 5,6 % ergibt die Darlehenssumme. Plus Eigenkapital, minus Nebenkosten ergibt den möglichen Kaufpreis.
Weiterlesen: Ablauf Schritt für Schritt · Eigenkapital planen · Tilgung verstehen